دانلود مقاله با موضوع سند رسمی، قانون مدنی، رویه قضایی، مقررات قانونی

دانلود پایان نامه ارشد

سند رسمی این امتیاز را دارد که به عنوان مالک در محاکم دادگستری و ادارات دولتی به رسمیت شناخته می شود و با ارائه

1- شهیدی ، مهدی ، تشکیل قراردادها و تعهدات ، چاپ اول ، تهران ، نشر حقوقدان ، سال 1377 ، ش 53 ، ص86 .
2- شهیدی ، مهدی ، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ، مجموعه مقالات حقوقی ، چاپ اول ، تهران ، نشر حقوقدان ، سال 1375، ص 55.
سند مالکیت بی نیاز از ارائه دلیل دیگری بر مالکیت خود می باشد اما الزامی بودن ثبت سند در معاملات املاک به این معنی نیست که اگر معامله ملک، ثبت رسمی نشده باشد وقوع بیع و اثبات مالکیت از طریق سایر ادله اثبات دعوی قابل اثبات نباشد و یا در مقام تعارض حقوق دارنده سند رسمی و دارنده سند عادی (قولنامه )، دارنده سند عادی نتواند بر دارنده سند رسمی پیروز شود. 1
در عمل نیز در بنگاههای معاملات ملکی، معاملات املاک ابتدا با تنظیم مبایعه نامه عادی ( قولنامه به مفهوم اعم ) انجام می پذیرد زیرا امکان تنظیم سند رسمی در زمان انجام معامله به لحاظ مشکلات اداری نظیر اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و مفاصا حساب مالیاتی و تسویه حساب آب و برق و گاز و موانع دیگری که به لحاظ ناکارامدی سیستم اداراتی نظیر شهرداری و غیره روز بروز بیشتر بر سر راه مردم قرار می گیرد وجود ندارد و با چنین اوضایی قائل شدن به این که معامله بدون تنظیم سند رسمی باطل است مشکلات لاینحلی را درزندگی و معاملات روزمره به وجود می آورد بنابراین دلیلی بر بطلان معامله بدون تنظیم سند رسمی نیست و بر اساس اصل حاکمیت اراده و اصل رضایی بودن عقود باید معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی را صحیح و معتبر دانست. النهایه قبل از ثبت سند و به صرف ارائه سند عادی، دارنده سند عادی نمی تواند از مزایای مالکیت رسمی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری بهرمند شود و این امر منوط به داشتن سند رسمی مالکیت است و در واقع ثبت سند از شرایط صوری و تشریفاتی بیع است و آنچه موجب تحقق بیع می شود همان ایجاب و قبول است و ثبت سند نقشی در تحقق بیع ندارد و فقط باعث به رسمیت شناخته شدن مالکیت نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری است به عبارت دیگر با ایجاب و قبول معامله ملک تمام شده است ولی سند معامله تمام نشده است.2

1- امینی ، منصور ،« مقاله نقش ثبت سند در بیع غیر منقول» ، مجله تحقیقات حقوقی ، شماره 49 ، بهار و تابستان 1388.
2- شهیدی ، مهدی ، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ، همان ، ص 55.
بنابه مراتب فوق تنظیم قولنامه عادی به صورت مبایعه نامه هیچگونه منع قانونی ندارد و ثبت سند در معاملات غیر منقول از الزامات قانونی است و معامله بدون تنظیم سند رسمی منافاتی با مواد 46 و 47 قانون ثبت ندارد و پس از تنظیم مبایعه نامه، طرفین در اجرای الزامات قانونی مذکور مبادرت به ثبت رسمی معامله و تنظیم سند رسمی می نمایند.
در این میان نیز عده ای از قائلین به این نظر ضمن تایید بر اصل رضایی بودن معاملات املاک عقیده دارند که طبق ماده 48 قانون ثبت فقط پذیرش سند عادی به عنوان دلیل وقوع معامله غیر منقول ممنوعیت قانونی دارد ولی اگر به دلایل دیگری وقوع معامله اثبات شود مثل اینکه علاوه بر مبایعه نامه به اقرار فروشنده یا شهادت شهود یا امارات قانونی و قضایی و یا سوگند نیز معامله غیر منقول در محکمه قابل اثبات است که نظریه مشورتی شماره 7/ 5397 مورخ 5/12/60 بدین مضمون در همین راستا اصدار یافته است « سوال : در مورد ملکی که با سند عادی نسبت به آن معامله انجام شده است، اگر طرفین در محضر دادگاه به وقوع معامله اقرار نمایند آیا دادگاه می تواند به اقرار آنان ترتیب اثر دهد یا با توجه به مواد 46و 47و 48و 22 قانون ثبت قابل ترتیب اثر نیست ؟ اولا : در مورد املاکی که به ثبت رسیده و یا طبق مقررات ماده 47 قانون ثبت معامله در مورد آنها الزامی شده، مفاد ماده 48 قانون ثبت تنها ناظر به آن است که سند ثبت نشده، قابل استناد در محاکم و ادارات نیست و به عبارتی دیگر به عنوان دلیل قابل ارائه در مراجع رسمی نمی باشد ولی ماده مزکور محاکم و ادارات را از پذیرفتن سایر دلایل و مدارک برای اثبات معامله منع نکرده است و اساسا ثبت جزء شرایط صحت معامله نیست و عدم ثبت سند هم مبطل معامله انجام شده نخواهد بود و همچنین به موجب ماده 202 قانون آیین دادرسی مدنی کنونی هر گاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است، خواستن دلیل دیگری برای ثبوت آن حق لازم نیست. بنابر این در صورت اقرار به عقد بیع در دادگاه وقوع عقد و حق مشتری بر مبیع ثابت می شود و مشتری می تواند الزام بایع را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد و در این مورد عقد بیع با اقرار بایع ثابت شده نه به وسیله سند عادی. ثانیا : در مورد املاکی که به ثبت نرسیده و ثبت معامله هم طبق ماده 47 قانون ثبت ضروری نمی باشد. اگر اصالت سند عادی در دادگاه محرز شود، در واقع عقد و حق مشتری بر مبیع احراز گردیده است و دادگاه مطابق مفاد ان عمل کند. 1
همانطوری که ملاحظه می شود در همین دیدگاه نیز در خصوص ( دلیلیت سند عادی ) اختلاف نظر وجود دارد برخی مبایعه نامه عادی را قابل استناد در محاکم می دانند و برخی دیگر نیز با استناد به ماده 48 قانون ثبت مبایعه نامه عادی را غیر قابل پذیرش و استناد در محاکم دانسته و معتقدند مدعی وقوع معامله بایستی به ادله دیگر ادعای خود را ثابت کند البته در عمل نص ماده 48 در رویه قضایی بعد از انقلاب متروک گردیده و با اینکه قانون ثبت پذیرش دلیلیت سند عادی در وقوع بیع و معاملات غیر منقول را مغایر با نص صریح ماده 48 این قانون دانسته مع ذلک محاکم و رویه قضایی عمدتا در تبعیت از عرف پس از انقلاب به صرف ارائه سند عادی نیز آراء زیادی صادر می کنند.
الف : دلایل طرفداران این نظریه
این گفتار مشتمل بر سه بند می باشد که در بند اول به بررسی مقررات قانونی که در تایید اسناد عادی معاملات و در تایید نظریه رضایی بودن است طی دو قسمت پرداخته خواهد شد. در بند دوم به آرای وحدت رویه و رویه قضایی و نیز نظریات مشورتی اداره حقوقی که موید این نظریه است طی دو قسمت اشاره می گردد و در بند آخر نیز به بررسی مواد 22 و 48 قانون ثبت از منظر این نظریه طی دو قسمت پرداخته خواهد شد.
بند اول : بررسی مقررات قانونی در تایید اسناد عادی معاملات و تایید نظریه رضایی بودن
این بند مشتمل بر دو قسمت می باشد که در قسمت اول به مقررات قانونی که پس از تصویب مقررات ثبتی برای اسناد عادی ( قولنامه ) اعتبار قائل گریده و در قسمت دوم به مقررات قانونی که موید نظریه رضایی بودن معاملات است پرداخته شده است.
1- میرزایی ، علیرضا ، قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ، تهران ، انتشارات بهنامی ، چاپ چهارم ، 1390، ص 420.
الف ) مقررات ذیل از جمله مواردی است که دلالت بر صحت معاملات املاک ثبت شده و ثبت نشده با سند عادی ( قولنامه ) دارد :
1- از اطلاق ماده 87 قانون ثبت اسناد و املاک چنین افاده می شود که سند عادی راجع به معاملات املاک که به امضای شهود و طرفین معامله رسیده می تواند وقوع معامله نسبت به مال غیر منقول را اثبات کند و قابل معارضه با سند رسمی باشد.
2- از اطلاق ماده 105 و106 قانون ثبت هم صحت و اعتبار معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی اعم از اینکه با سند عادی باشد یا با سایر ادله اثبات شود قابل استنباط است.
3- از اطلاق ماده 1291 قانون مدنی نیز اعتبار معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی قابل استنباط است زیرا به موجب ماده مذکور سند عادی در دو مورد اعتبار سند رسمی را دارد و نسبت به طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر است : 1- اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند. 2- اگر در محکمه ثابت شود که طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده ، فی الواقع امضاء یا مهر کرده است. نتیجتا اینکه مفاد مندرجات سند عادی راجع به معامله املاک اگر مورد تصدیق منتسب الیه قرار گیرد یا اصالت آن در محکمه ثابت شود معتبر بوده و آثار قانونی بر ان مترتب است. 1
4- از اطلاق ماده 117 قانون ثبت نیز صحت و اعتبار معاملات بدون تنظیم سند رسمی و تحقق معامله و تنظیم سند عادی و اثبات آن بر اساس سند عادی مذکور قابل استنباط است.
5- طبق ماده 31 آیین نامه قانون سر دفتران، استعلام از ثبت برای تنظیم سند ضروری است در حالی که در معاملات املاک ثبت نشده سابقه ای وجود ندارد و تبعا ثبت پاسخ می دهد که ملک مورد استعلام فاقد سابقه ثبتی است و عملا امکان تنظیم سند رسمی برای املاک ثبت نشده از بین می رود.
6- قوانین دیگری مثل قانون روابط موجر و مستاجر 76 و مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت دلالت بر اعتبار اسناد عادی دارد.

1- شهیدی ، مهدی ، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ، مجموعه مقالات حقوقی ، چاپ اول ، تهران ، نشر حقوقدان ، سال 1375، ص63.
7- تایید معاملات عادی در مقررات قانونی پس از انقلاب از جمله تبصره های 6 و 7 قانون اراضی شهری مصوب 1360 و امثالهم همگی حکایت از معتبر بودن اسناد عادی معاملات را دارد.
ب) مقررات ذیل از جمله مواردی است که دلالت بر پذیرش اصل رضایی بودن عقود و قراردادها در حقوق ایران دارد :
1- به موجب ماده 10 قانون مدنی قرارداد های خصوصی بین طرفین نافذ و لازم الاتباع است مگر اینکه مخالف صریح و یا ضمنی قانون باشد یعنی اصل حاکمیت اراده و ازادی قرارداد ها در حقوق ما پذیرفته شده و امری بدیهی است.
2- در ماده 190 قانون مدنی که اشاره به شرایط اساسی صحت معاملات دارد هیچ قید و تشریفات دیگری را به جز موارد مذکور لازم ندانسته که دلالت بر فقدان شرط یا شروط دیگری برای انعقاد عقود دارد.
3- طبق ماده 191 قانون مدنی عقد محقق می شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر آن کند بنابراین صرف قصد انشاء طرفین کافی برای تحقق عقد است و تشریفات خاصی برای تحقق عقد بیع به طور کلی از جمله بیع املاک وجود ندارد.
4- به موجب ماده 339 قانون مدنی پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود یعنی هیچ شرطی جز شرایط اساسی صحت معامله برای تحقق عقد بیع املاک لازم نیست و رعایت تشریفات خاصی جهت انعقاد آن ضرورت ندارد.
5- از مواد 72 و 93 قانون ثبت نیز چنین بدست می اید که معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی صحیح و معتبر است النهایه از حیث دلیلیت، تا قبل از رسیدگی قضایی و احراز اعتبار آن به حکم محکمه، تحقق مفاد آن مشکوک است. 1

1- منبع پیشین ، ص 63.
6- از مفهوم مخالف ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاک که در آن تصریح شده که کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست نیز چنین بر می آید که اسناد عادی راجع به معاملات املاک به طور غیر مستقل و با مراجعه به محاکم و احراز اعتبار آنها در محکمه معتبر بوده و به حکم دادگاه لازم الاجرا می شود.
7- در تقسیم بندی عقود در مقررات قانون مدنی ذکری از عقود تشریفاتی و رضایی نشده و قانون مدنی ایران نیز به پیروی از فقه امامیه و سایر نظامهای حقوقی پیشرفته اصل را بر حاکمیت اراده و آزادی قرارداد ها دانسته است.
8- فقدان نص قانونی بر بطلان معاملات راجع به املاک بدون تنظیم سند رسمی نیز حکایت از اعتبار این قبیل معاملات در نظام حقوقی ما دارد.
بند دوم : بررسی آراء وحدت رویه و رویه قضایی و نظریات مشورتی اداره حقوقی موید نظریه رضایی بودن
در این بند طی دو قسمت مهم ترین آرائ وحدت رویه و رویه قضایی و نیز نظریات مشورتی که دلالت و موید نظریه رضایی بودن است مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

الف ) آراء وحدت رویه و رویه قضایی موید نظریه رضایی بودن
1- رای وحدت رویه شماره 42 مورخ 3 /10 / 1363 اجازه داده است کسانی که دارای سند عادی می باشند برای تایید تاریخ تنظیم آن به محاکم مراجعه کنند و به استناد ماده 6 قانون اراضی شهری طرح دعوی نمایند و دادگاهها نیز مکلف به

پایان نامه
Previous Entries دانلود مقاله با موضوع قولنامه، تفسیر قرارداد، قصد مشترک طرفین، اشخاص ثالث Next Entries دانلود مقاله با موضوع سند رسمی، وحدت رویه، آیین دادرسی، قانون اساسی