حقوق مدنی، عقد اجاره، قانون مدنی

دانلود پایان نامه ارشد

مدنی میگوید: «در انجام فعلی در صورت که مباشرت شخص متعهد شرط شده باشد. بوسیله دیگری ممکن نیست مگر با رضایت متعهد له»166.
بر اساس مادهی 267 قانون مدنی«ایفاء دین از ناحیه غیر مدیون نیز، جایز است167».
مراجعه به فقه نشان میدهد که معیار اصلی از سوی فقها برای حل مساله انجام تعهد از ناحیه غیر، مورد استفاده قرار گرفته: تفکیک بین مواردی است که موضوع عقد، مال کلی یا دین است و مواردی که بر عکس، مال موضوع عقد، مال خارجی است و بر ذمه قرار ندارد. در فقه مال کلی که بر ذمه شخص قرار دارد را، صرف نظر از منابع ایجاد آن «دین» مینامند. مال کلی ممکن است از مقوله اعیان یا منافع یا اعمال باشد بنابراین بر خلاف برداشت رایج، دین در اصطلاح حقوق سنتی ما منحصر به دین پولی یا حتی دینی موضوع آن عین است نمی باشد. بلکه ممکن است این مدیون از مقوله منافع یا اعمال باشد168 .
عمل موضوع عقد، از دو نوع خارج نیست. گاه موضوع عقد، منفعت خارجی متعهد است بدون اینکه ذمه او به چیزی مشغول گردد. مانند اینکه شخصی برای مدت معین، تمام یا منفعت خاصی از منافع خود مثلا منفعت خیاطی را به دیگری تملیک کند.
گاه موضوع اجاره منفعت شخص اجیر نیست بلکه موضوع عقد، تحصیل یک عمل است به عبارتی دیگر، در این موارد اجیر منافع خود را تملیک نمیکند بلکه تحقق عملی را به ذمه گرفته و متقبل میشود در این صورت (عمل مستاجر علیه) به صورت دین، بر ذمه اجیر قرار میگیرد و تابع احکام کلی دین است169.
از دیدگاه فقه اگر مباشرت اجیر شرط نشده باشد و دیگری عمل مورد اجاره را تبرعا انجام دهد ذمه اجیر بری میشود اما اگر غیر تبرعی انجام دهد اجاره فسخ میشود اما در حقوق مدنی اگر مستأجر اجازه دهد که دیگری عمل مورد اجاره را انجام دهد ذمهی اجیر بری میشود حتی اگر مباشرت شرط شده باشد.

2-9. تفاوت و تشابهات جعاله و اجاره :
جعاله صیغه ای که ثمره آن تحصیل منفعت در برابر عوض است با این قید که علم به عمل و عوض در صحت آن شرط نیست170.

2-9-1. تفاوتهای جعاله و اجاره :
این دو قرارداد با هم تفوتهایی دارند که در ذیل میآید:
1- در اجاره اشخاص، مستأجر مالك عمل اجير و اجير، مالك اجرت، با خود عقد، مالك ميشود، بر خلاف جعاله،چون در جعاله عامل بعد از انجام عمل، جعلي را كه قرار داده شده، مالك مي شود.
2- اجاره از عقود است و بنا بر اقوي، جعاله از ايقاعات است 171. دلایلی که برای ایقاع بودن آن ذکر شده است عبارتند از:
اولاً: نیاز به قبول ندارد و بچه ممیز هم میتواند عامل باشد چون نیاز به قصد ندارد172.
ثانیاً: جعاله نسبت به غیر عامل خاص صحیح است و نیاز به ایجاب و قبول ندارد در صورتیکه در عقد اجاره طرفین عقد باید معلوم باشند173.
ثالثا: در جعاله مقارنه بین ایجاب و قبول لازم نیست بلکه همین که اراده آنها از عقد از طرف جاعل صادر شده است کفایت میکند174.
3- اجاره از دو طرف عقد لازم است اما جعاله عقد جايز ميباشد. و از جانب جاعل و عامل، قبل از شروع به عمل، و از جانب عامل، بعد از شروع نيز جايز است، زيرا عامل پيش از اتمام عمل حق رجوع دارد ولي مستحق چيزي نيست175 .
4- عامل در جعاله ميتواند مجهول باشد، ولي در اجاره باید طرفين عقد در اجاره، اعم از موجر و مستأجر و يا مستأجر و اجير، بايد معين باشند176 .
5- اجير با نفس عقد در اجاره، مالك اجرت ميشود خواه مالك او را به كار گيرد و يا بدون عمل رهايش كند، ولي در جعاله، عامل بعد از انجام عمل، مالك اجرت ميشود177 .
6- در اجاره اجرت باید معین باشد178. ولی در جعاله علم به اجرت لازم نیست.
7- در جعاله جايز است وصف شيئي كه جعل بر آن قرار گرفته، مجهول باشد، بطوري كه در اجاره چنين نميباشد.
8- در جعاله، عامل ميتواند بچه نابالغ يا صغير باشد، اگر چه بدون اذن ولي باشد، اما در اجاره، اهليت طرفين عقد شرط است179.
9- در عقد اجاره مباشرت اجیر شرط است مگر خلاف آن شرط شود ولی در جعاله مباشرت جاعل شرط نیست180.
برخی از حقوقدانان در تفاوت اجاره و جعاله گفتهاند:
الف- در باب اجاره به صرف عقد اجاره مستأجر مالك عمل اجير و اجير مالك اجرت مى‌گردد، بر خلاف جعاله كه عامل پس از انجام عمل استحقاق عوض را پيدا مى‌کند.
ب- اجاره طبق نظر همهی فقها و حقوقدانان از جمله عقود است؛ لكن در جعاله محل خلاف بوده و بسيارى آن را از جمله ايقاعات مى‌دانند از جمله كسانى كه جعاله را جزء ايقاع مى‌داند، امام خمینی است. در باب اجاره تعيين عامل و عمل و مدت و عوض از شرايط صحت آن است ولى در جعاله اين چنين نيست181.
در مادهی 563 قانون مدنی آمده است: در جعاله معلوم بودن اجرت من جمیع الجهات لازم نیست بنا براین اگر کسی ملتزم شود که هر کس گمشدهی او را پیدا کند حصهی مشاع معینی از آن مال او خواهد بود جعاله صحیح است182.
در مادهی 564 قانون مدنی آمده است:در جعاله گذشته از عدم لزوم تعیین عامل ممکن است عمل هم مردد و کیفیات آن نا معلوم باشد183.

2-9-2. تشابه جعاله و اجاره :
1- اجاره و جعاله هر دو با هدف تحصیل منفعت تشریع شده اند.
2- جعاله مانند اجاره بر هر کار ی که حلال و در نظر عقلاء مقبول است صحیح است، بنابراین در هر دو اجاره و جعاله جهت باید هم مشروعیت شرعی وهم عقلایی و هم قانونی داشته باشد.
3- همانطور که اجاره بر واجبات عینی بنا بر احتیاط بر واجبات کفایی صحیح نیست، جعاله نیز مثل اجاره بر آنها صحیح نمی باشد184.
مع بندی
از نظر فقه و حقوقی مستأجر و اجیر باید دارای اهلیت و قصد و رضایت باشند و عقد مکره و سفیه نافذ نیست. و عملی که مورد اجاره قرار میگیرد باید موجود، معلوم ،مملوک و مباح باشد. اجیر باید قدرت بر انجام آن داشته باشد.
در فقه اجیر شدن جایز است هم روایات و هم آیات بر آن دلالت میکند، اما کلینی با توجه به احادیثی که در این باب آورده قائل به کراهت اجیر شدن شده است. در حقوق مدنی چیزی در این باره بدست نیامده.
در فقه و حقوق مدنی، منفعت باید مشخص باشد، که کدام نوع منفعت مدنظر هست در اجاره اعمال تعیین منفعت یا از طریق زمان است، ویا از طریق عمل که از نظر فقه باید مدت آن هم معین باشد در غیر این صورت اجاره باطل است. درحقوق مدنی اگر کسی بدون تعین انتهای مدت اجیر شود، مدت اجاره محدود خواهد شد به مدتی که مزد از قرار آن معین شده باشد.و اگر ابتدای آن ذکر نشده باشد شروع اجاره از زمان عقد است.
در فقه اگر اجیر تبرعی برای دیگری کاری انجام دهد مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا اجرت المثل را از اجیر یا شخص ثالث بگیردو اما در حقوق مدنی چون اجیر باعث تلف شدن منفعت بوده اجرت المثل را از او میگیرد. هم فقه و هم حقوق مدنی بر این نظرند که، اجیر خاص نباید برای غیر مستأجر کار کند اما اجیر مشترک حتی بدو اذن مستأجر میتواند برای دیگری کاری انجام دهد.
از آثار عقد اجاره این است که تعهداتی برای طرفین عقد نسبت به همدیگر به وجود میآید، در مورد نفقه اجیر گروهی ازفقها هزینه اجیر را بر عهده مستأجر دانستهاند مگر آنکه شرط شده باشد که بر عهده اجیر باشد و به روایتی در این باره استناد کردهاند؛ اما گروهی دیگر از فقیهان هزینه اجیر را بر عهده خود اجیر دانسته اند مگر آنکه شرط شده باشد که بر عهده مستأجر باشد. اینها بر این نظرند که روایت برای موردی است که شرط شده باشد که هزینه اجیر بر عهده مستأجر باشد.و باید نفقه به مانند امثال آن بر حسب عرف و عادت باشد حقوق مدنی هیچ نظری در مورد نفقه ندارد.
هم فقه وهم حقوق مدنی اشتراک نظر دارند که قبل از اینکه اجیر بکار گرفته شود باید اجرت را تعیین کرد. پرداخت اجرت و تعیین آن که در روایات به آن بسیار سفارش شده است که بخاطر جلوگیری از غرر باید مزد کارگر رابه موقع پرداخت شود. در این باره هم آیه و هم روایت وجود ددارد و باید نوع و مقدار آن را معین کرد. در حقوق مدنی طبق مادهی 515 قانون مدنی اگر اجرت معین نباشد میشود به تناسب ساعت یا روز دربارهیمیزان اجرت توافق نمود در فقه آمده است که، جایز است شرط شود که اجرت را بدون مدت و فوری پرداخت شود در حقوق مدنی در این باره چیزی نیامده است.
در فقه و حقوق مدنی آمده است که، میتوان شرط کرد که اجیر قبل انجام کار مطالبه اجرت کند.
اما تعهدات اجیر نسبت به مستأجر که باید کار مورد تعهد را طبق قرارداد فی ما بین را انجام دهد، که هم فقه و هم حقوق مدنی بر آن تصریح دارند، و باید در زمان مقرر آن را تحویل مستأجر دهد. و اگر آن را حبس کند و در این مدت بدون تعدی وتفریط تلف شود ضامن نیست و مستحق اجرت میباشد. اما از فقها اگر شرط ضمان شده باشد مستحق اجرت نمیباشد.
گروهی از فقیهان زمان تسلیم عمل مورد اجاره را منوط به انجام عمل دانستهاند. اما، قانون مدنی در این باره در بر دارندهی قاعده خاصی نیست اما در مورد مکان تسلیم عمل مادهی 280 قانون مدنی آن را مشخص کرده است.
در فقه و حقوق مدنی اجیر ضامن نیست و باید در حفظ و نگداری اشیاء سپرده شده به او تلاش کند چون اگر در حفظ آن تعدی کند ضامن است.

فصل سوم :

انحلال اجاره

3-1. انحلال اجاره
هر چند عقد اجاره از عقود لازم هست اما اسباب و دلایلی وجود دارند که میتوانند آن را از بین ببرند. انحلال در عقد اجاره اشکال مختلفی دارد که عبارت است از: 1- بطلان اجاره به دلیل فقدان یکی از شرایط صحت معامله 2- فسخ اجاره 3- پایان مدت اجاره.

3-1-1. بطلان
بطلان یکی از مصادیق انحلال عقد و قرارداد است.گاه اجاره به دليل عدم يکی از شرايط اساسی صحت معاملات باطل میشود. در چنين حالتی، مفاد حکم اين است که رابطه طرفين فقط صورت اجاره داشته است و در واقع هيچ پيمانی از آغاز واقع نشده است. لذا اگر پس از گذشت زمانی دور نيز بطلان اجاره معلوم گردد، حکم به گذشته اثر دارد و در نتيجه اگر مستاجر پولی بابت اجرت پرداخته باشد بايد به او برگردانده شود و در مقابل مستأجر نيز بايد بدل منافعی را که استيفا کرده است به اجیر بپردازد. اما گاه اجاره، با دلايلی باطل میشود که هنگام عقد موجود نبوده است185. بطلان اجاره مواردی دارد که به ذکر آنها میپردازيم:

3-2-1. نبود قصد ورضا
موجر و مستأجر بايد قصد اجراي صيغه عقد اجاره را داشته باشند لذا اگر كسي در حالت خواب يا سهو و يا غفلت و يا مستي عقد اجاره را منعقد كند، عقد وي اعتبار ندارد186.
در مکتب حقوقی اسلام، عقد تابع قصد است وبه اصطلاح بر پایه اراده باطنی شکل گرفته است. بنابراین هر یک ازمتعاقدین برای تحقق هر عقد، باید قصد و اراده خود را به گونه ای ابراز کنند که بی هیچ ابهام و اجمالی آیینه تمام نمای اراده و حاکی از آن باشد187.
اجاره در صورتی درست است که دو طرف آن قاصد و راضی باشند. اشتباه و اکرا ه از عیوب اراده است و عقد را باطل و غیر نافذ میکند188. همچنان که در مادهی 199 قانون مدنی آمده است: «رضای حاصل در نتیجه ی اشتباه یا اکراه، موجب نفوذ معامله نیست189».
اکراه عبارت از یک حالت نفسانی است که بر اثرفشار و تهدید شخصی خارجی در انسان ایجاد میشود، به طوری که وی نمی تواند آزادانه قصد کند. اگر شدت اثرفشار و تهدید به حدی باشد به حدی باشد که شخص، قادر به انشاء معامله نباشد و قدرت اراده کردن بر معامله را نداشته باشد، در چنین وضعی، باید شخص را فاقد قصد و رضا دانست و معامله را نداشته باشد190.
در مادهی 190 قانون مدني آمده است: «قصد انشاء در اجاره شرط صحت است و اجاره در صورتي كه دو طرف قاصد و راضي باشند مي باشد و اشتباه و اكراه از عيوب اراده است. و عقد را باطل يا غير نافذ ميکند».
بنابراین در فقه، فقدان قصد و رضا موجب بطلان عقد میشود اما در حقوق مدنی اگر رضای طرفین در عقد نباشد و به انجام آن مجبور شده باشد موجب عدم نفوذعقد میشود نه بطلان آن.

3-1-2. فقدان اهلیت طرفین
در اجاره باید متعاقدان کامل باشندیعنی باید دارای بلوغ، عقل، قصد، اختیار و عدم حجر باشند191. پس در صورتی که متعاقدان فاقد این شرایط باشند اجاره باطل

پایان نامه
Previous Entries قانون مدنی، تعدی و تفریط، حقوق مدنی Next Entries عقد اجاره، قانون مدنی، اجرت المثل