حقوق مدنی، عقد اجاره، قانون مدنی

دانلود پایان نامه ارشد

انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است». تمامی خیارات هفتگانه دیگر که در مادهی 396 قانون مدنی نام برده شده در عقد اجاره جاری میشود256.
فقه و حقوق مدنی بر این مطلب اشتراک نظر دارند که خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن در اجاره جاری نمیشوند.

3-3-2. عیب در اجرت
يکی ديگر از موارد فسخ اجاره عيب در اجرت میباشد. اگر مستأجر اجاره بهایی که به موجر پرداخته یا اجرتی که کارفرما به اجیر داده است پیش از قبض معیوب بوده، و در صورتی که به آن عالم نباشد. موجر و اجیر حق فسخ اجاره را خواهند داشت257.
اجرت المسمی در صورتی که منفعت شخصی باشد اگر در حین عقد معیوب باشد موجر فقط میتواند اجاره را فسخ بنماید و نمیتواند ارش بخواهد، اما اگر اجرت المسمی عین خارجی باشد که در این صورت هر گاه در حین عقد معیوب باشد، موجر میتواند عقد را فسخ کند و یا آن را با اخذ ارش قبول بنماید258.

3-3-3. انجام دادن کار توسط اجیر خاص برای غیر
اگر اجير خاص خود را به اجاره ديگری درآورد در اين صورت مستأجر اول می تواند اجاره را فسخ نمايد، چراکه اجير خاص بدان معنی است که تمام منافع و اوقاتش متعلق به مستأجر اول است و بدون اذن او نمیتواند، چنين کاری را انجام دهد259.
هر گاه عمل اجیر خاص برای غیر، در مدت اجاره به عنوان اجاره یا جعاله باشد. در این فرض باید بین صورتی که تمامی منافع متعلق به مستأجر است و بین صورتی که منفعت مخصوص، از آن مستأجر میباشد فرق گذارد. در صورتی که تمامی منافع از آن مستأجر باشد و اجیر برای شخص ثالث به عنوان اجاره یا جعاله کار کرده، مستأجر میتواند اجارهی خود را فسخ کند و هر گاه اجرت المسمی را به اجیر پرداخته تمامی را مسترد دارد. این امر در صورتی است که اجیر هیچ عملی برای مستأجرانجام نداده باشد. و الا چنانکه اجیر مقداری از عمل مورد اجاره را انجام داده باشد اجرت المسمی نسبت به آن مقدار و آنچه انجام نشده توزیع میشود260.
اما در صورتی که منفعت خاص مانند پرستاری کودک در مدت معین، مورد اجاره باشد و اجیر به عنوان اجاره یا جعاله برای شخص ثالث کار کند بطوری که از پرستاری باز ماند، مستأجر میتواند اجاره را فسخ نماید و هرگاه فسخ ننمود، چنانچه همان منفعت خاص مورد عقد اجاره یا جعاله باشد، عقد مزبور فضولی و مانند صورت قبل مستأجر میتواند آن را رد یا قبول کند261.
بنابراین در فقه آمده است که اگر اجیر خاص برای غیر عملی انجام دهد مستأجر میتواند عقد را فسخ نماید اما درحقوق مدنی آمده که اگر تمامی منافع برای مستأجر باشد اجاره فسخ میشود اما اگر منفعت خاصی مورد اجاره باشد در این صورت مسـتأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا امضا کند.

3-4. انقضاء مدت اجاره
مشهور میان فقها پایان اجاره با تحویل دادن عمل مورد اجاره به مستأجر است اما اگر اجیرعمل مورد اجاره را به مستأجر تحویل ندهد، اجاره فسخ میشود. پس اجاره با تمام شدن مدت منقضی میشود، و اجیر مستحق اجرت المسمی میشود262.
پايان مدت اجاره یکی از مصداق های انحلال است. اجاره اشخاص از نظر فقهی جزء عقود معاوضی میباشد و يکی از شرايط آن تعيين مدت است. پس هرگاه مدت به پايان برسد هرگونه رابطه حقوقی بين اجير و مستأجر از بين میرود. اما در قانون کار حکم مسئله به صورت ديگری میباشد.
در مادهی 494 قانون مدنی آمده است: «عقد اجاره بمحض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مذبور مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه ی مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید263».
ماده مذبور دارای چهار قسمت است:
اول – برطرف شدن عقد اجاره بمحض انقضاء مدت عقد اجاره چنانکه گذشت عبارت از تملیک منفعت برای مدت معینی از طرف مالک بمستأجر بطور امانت داده می شود و چون مدت مقرر منقضی گردد عقد اجاره خاتمه میپذیرد.
دوم- امانت بودن عین مستأ جره پس از انقضاء مدت در ید مستأجر در اثر عقد اجاره عین مستأجره از طرف موجر برای استیفاء منفعت به مستأجر داده میشود ودر تمامی مدت اجاره به عنوان امانت مالکانه میباشد و با انقضاء مدت، عنوان اجاره زایل می شود ولی عنوان امانت تا آنکه مورد مطالبه موجر قرارگیرد باقی میباشد.
سوم – پس از انقضاء مدت اجاره مادام که مالک استرداد عین مستأجره را نخواهد مستحق اجرت المثل نخواهد بود مگر آنکه مستأجر استیفاء منفعت کرده باشد زیرا پس از انقضاء مدت اجاره، اجازه تصرف مستأجر در عین مستأجره را نخواسته باشد باقی است.
چهارم – پس از انقضاء مدت، چنانکه مالک استرداد عین مستأجره را بخواهد و با امکان رد، مستأجر آنرا در تصرف خود خود نگاه دارد، باید اجرت المثل آن را بپردازد اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد264.

3-5. اختلاف طرفین عقد
در متون فقهی اختلافات متعقدین در انتهای مباحث هر عقدی مورد بررسی قرار میگیرد و در حقوق ماهوی مطرح میشود. در طرح این اختلافات باید یک امر مسلمی را به عنوان پیش فرض قرار داد که هیچ یک از طرفین دعوا، اماره و دلیل اثباتی ندارند درآثار مکتوب فقیهان اختلافات میان طرفین عقد تحت عنوان تنازع مورد بررسی قرار گرفته است.

3-5-1. نزاع در تلف شدن عين‌
اگر موجر و مستأجر در هلاك كالايى كه در دست اجير است اختلاف كردند آيا قول مالك مقدم است يا قول اجير؟
عدهای از فقها گفتهاند كه: اجير باید بينه بياورد و در غیر این صورت او ضامن خواهد بود265. گروهی دیگر از فقیهان، قول اجیر را با سوگند او پذيرفته مى‌شود266، زيرا اجیر امين است و چيزى بر امين جز سوگند نيست. و اگر سخن او پذیرفته نشود و مکلف به اقامه بینه گردد، ممکن است امکان اثبات برایش وجود نداشته باشد، به ویژه اگر منشا امر پنهانی مانند سرقت باشد. همان گونه که روایات وارد شده در این باب نیز همین قول را تأیید میکنند267. از جمله اینکه:
حدیث اول:ابوبصيرمیگويد: از امام صادق عليه السّلام سؤال كردم: جامه‌اى را (براى شستن) به لباسشویى دادم اكنون ادّعا مى‌كند كه آن در ميان لباسهاى ديگرش بوده و به سرقت رفته است.«قَالَ فَعَلَيْهِ أَنْ يُقِيمَ الْبَيِّنَةَأَنَّهُ سُرِقَ مِنْ بَيْنِ مَتَاعِهِ وَ لَيْسَ عَلَيْهِ شَيْ‌ءٌ فَإِنْ سُرِقَ مَتَاعُهُ كُلُّهُ فَلَيْسَ عَلَيْهِ شَيْ‌ءٌ268؛ فرمود: بايد اقامهی بيّنه كند كه اين لباس در ميان متاع ديگرش بوده و آن تنها به سرقت رفته است، در اين صورت چيزى بر عهدۀ او نخواهد بود، و اگر با متاع ديگرش همگى سرقت شده باز چيزى بر عهدهی او نيست».
حدیث دوم: «عَنْ رَجُلٍ اسْتَأْجَرَ أَجِيراً فَأَقْعَدَهُ عَلَى مَتَاعِهِ فَسَرَقَهُ قَالَ هُوَ مُؤْتَمَنٌ 269؛ روایت شده که اگر شخصی کسی را اجیر کند و کالایی نزد او بگذارد و آن کالا دزدیده شود فرمودند اجیر امین است».
حدیث سوم: از حضرت علی (ع) روایت شده است که: « ای بِصَاحِبِ حَمَّامٍ وُضِعَتْ عِنْدَهُ الثِّيَابُ فَضَاعَتْ فَلَمْ يُضَمِّنْهُ وَ قَالَ إِنَّمَا هُوَ أَمِينٌ 270‌؛ حمّام‌دارى را نزد امير المؤمنين عليه السّلام آوردند كه جامه را نزد او گذارده و به حمّام رفته بودند، و جامه را ربوده بودند، امير المؤمنين عليه السّلام او را ضامن ندانست و فرمود: اين شخص امين است (و امين ضامن نيست)».
این روایات بر قبول قول اجیر با بینه دلالت میکنند.

3-5-2. نزاع در نحوه اذن در عمل‌
اگر اختلاف میان اجیر و مستأجر در کیفیت اذن باشد در اينجا قول مالك با قسم او مورد قبول است، اما بنا بر قول ديگر كلام خياط مقدم است. نظر اول به احكام دين شبيه‌تر است271.
مثلاً اگر خياط پارچه‌اى را به صورت قبا درآورد و مالك پارچه گفت كه من گفته بودم يك پيراهن بدوز. مالک قسم میخورد چون مالك منکرتصرفی است که خیاط در مال او داشته است و اصل عدم آنچه است که خیاط میگوید در اذن مالک. چون قول مالک در اصل اذن مورد قبول است و همچنین در صفت اذن مورد قبول است، زیرا بازگشت نزاع به اذن مالک بر وجه مخصوص بر میگردد. و در این صورت بر خیاط ارش لباس ثابت میشود. و خياط در صورت قسم مالك مستحق اجرت نيست272.
اما گروهی دیگر از فقیهان، قول اجیر را پذیرفتهاند، اما قول اول به احکام دین شبیهتر است273.
در حقوق مدنی در مورد اختلاف طرفین عقد چیزی بدست نیامد.

جمع بندی
از مقایسه انحلال اجاره در فقه و حقوق مدنی فهمیده میشود که انحلال دو مصداق دارد یکی بطلان و دیگری فسخ است. و زمانی که مدت، اجاره تمام شود اجاره به پایان میرسد.که هر کدام مواردی دارند از جمله موارد بطلان فقدان قصدو رضای طرفین هست که در فقه باعث بطلان میشود ودر حقوق مدنی رضای ناشی از اکراه باعث عدم نفوذ معامله میشود. و شرط ضمان امین و عدم اهلیت هم در فقه و هم در حقوق مدنی نیز باعث بطلان معامله میشود. قراردادن دو اجرت برای اجاره بنظر گروهی از فقها جایز است چون هم فعل و هم اجرت معلوم است، اما گروهی از فقها منع کردهاند به خاطر مجهول بودن عمل. در حقوق مدنی چنین اجارهای صحیح است. از دیگر موارد بطلان تلف شدن مورد اجاره است بخاطر اینکه موضوع اجاره از بین می رود. و اجاره بدون مدت گروهی از فقیهان بر این نظرند که چون باعث غرر میشود باطل است ، گروهی هم مطلقا آن را صحیح دانستهاند، ولی در حقوق مدنی چنین اجارهای باطل است.
در واجباتی که حفظ نظام به آنها بستگی دارد و همچنین اجرت گرفتن وصی و سرپرستی کودک صحیح است. حقوق مدنی چیزی در این مورد نگفته است. در حقوق مدنی چیزی در این مورد وجود ندارد.
فسخ نیز مواردی دارد فسخ در عقدی است که صحیح واقع شده اما بعدها به دلایلی که پیش میآید باطل میشود اگر اجیر خاص متعهد شده است که تمام منافعش برای مستأجر باشد و برای دیگری کار انجام دهد،اجاره باطل میشود. در فقه هر گاه تلف قبل از انجام عمل باشد اجاره باطل میشود، اما در حقوق مدنی آمده است، که مستأجر حق فسخ دارد. فقه و حقوق مدنی اشتراک نظر بر این مطلب دارند که، اگر عمل مورد اجاره در مدت اجاره تلف شود اجاره نسبت به بقیه مدت فسخ میشود؛ و نسبت به بقیه عمل صورت گرفته صحیح است.
اگر اجیر و مستأجر در تلف شدن عین با هم اختلاف کنند گروهی از فقها بر این باورند که اجیر باید بینه بیاورد، و گروهی دیگر گفتهاند که اجیر باید قسم بخورد. و اگر اختلاف در نحوه انجام عمل باشد چون مستأجر منکر است سوگند میخورد. در حقوق مدنی چیزی بدست نیامده است.

فصل چهارم:

بررسی قراردادکار

4-1. از اجاره اشخاص تا قراردادکار
اینکه برابر مادهی 467 قانون مدنی انسان همانند اشیاء و حیوان میتواند مورد اجاره واقع شود، شگفت آور نیست. منابعی که الهام بخش تدوین کنندگان قانون مدنی بودهاند یعنی فقه و قانون مدنی فرانسه، نیز در مواردی که شخصی به موجب قراردادی از نیروی کار دیگری استفاده میکند، همین اصطلاح یا مشابه آن را به کار برده اند. هر چند آوردن اجارهی انسان در ردیف اجارهی اشیاء و اجارهی حیوان و اعمال قواعد حاکم بر اجارهی اشیاء در مورد کار انسان و در واقع همانند دانستن آن با کالا و مال، با کرامت و شخصیت انسان سازگار نیست، دارای ریشه تاریخی است.
در بیشتر جامعههای بشری در گذشته، در کنار بردگی که یک نظامی است که در آن انسان، خود تملک شدنی است و کار او نیز به عنوان منفعت یک مال به صاحب و مالک آن یعنی ارباب تعلق دارد، روابط نابرابر میان طبقه های مختلف اجتماعی مانند ارباب و رعیت به گونه ای بوده است که شرایطی که بر رابطهی کاری میان طرفین حاکم بوده، بیشتر ناشی از عرف و سنتهای اجتماعی بوده و قرارداد میان آنها نمیتوانسته است نقش چندانی داشته باشد و به هر حال، بازتاب توافق و اردهی آزاد طرفین نبوده است.
از اواخر سدهی نوزدهم، «تعبیر قراردادکار» به تدریج در حقوق فرانسه مطرح شد. هر چند

پایان نامه
Previous Entries قانون مدنی، عقد اجاره، حقوق مدنی Next Entries قانون کار، قانون مدنی، امنیت شغلی