رسمی و هم اسناد عادی خود به خود دارای قوه‌ی اجرائی نیستند. همانطور که گفته شد، قانونگذار در مواردی مدلول برخی از اسناد رسمی را بدون مراجعه به محاکم دادگستری لازم‌الاجرا دانسته؛ همچنین ممکن است بنا به مصلحتی سند عادی را قابل اجرا اعلام کند. این اعلام به منزله‌ی رسمی شناختن سند عادی نیست، زیرا وصف جوهری سند رسمی، دخالت مأمور رسمی و رعایت تشریفات تنظیم سند بوسیله‌ی اوست.43
پس اسناد عادی لازم‌الاجرا، اسنادی هستند که قانون به آنها قدرت اجرائی داده است.
مبحث سوم- تفاوت سند رسمی با سند عادی
سند رسمی با غیررسمی در چند جهت با هم فرق دارند:
۱- تفاوت در شکل و مضمون؛
۲- تفاوت در حجیت؛
۳- تفاوت در قدرت اجرائی؛
۴- تفاوت در اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث؛
۵- تفاوت در اعتبار تاریخ سند؛
۶- تفاوت در قوه‌ی اثباتی.
گفتار اول- تفاوت در شکل و مضمون
اسناد رسمی باید توسط مأمور رسمی و در حدود صلاحیت و بـا رعـایت مقررات و تشریفات در نظر گرفته شده، تنظیم شوند. ولی در اسناد عادی، همینکه شخص مدیون آن را امضاء کـرده بـاشـد، کافی است.
در واقع فقدان تشریفات رسمی و شکلی در تنظیم اسناد از ویژگی‌های اساسی اسناد عادی است.44
گفتار دوم- تفاوت در حجیت
دومین تفاوتی که بین اسناد رسمی و اسناد عادی وجود دارد، از لحاظ حجیت و دلیلیت آنها می‌باشد.
اسناد رسمی و اسناد عادی هر دو حجت و دلیل می‌باشند؛ با این تفاوت که در سند رسمی تنها با دعوای جعل و اثبات آن می‌توان خللی در حجیت و اعتبار آن سند وارد کرد. ولی در سند عادی کافی است که شخص منتسب‌الیه صدور خط یا امضای ذیل سند را از خود مورد تردید یا انکار قرار دهد، و یا صحت مندرجات درسند را مورد اشکال قرار دهد. ماده ۷۰ قانون ثبت مقرر می‌دارد: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آنها ثابت شود».بنابراین مندرجات اسناد رسمی راجع به تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال یا أخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال قابل انکار نیست. مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند، به ۶ ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد؛ وبا تردید و انـکار، و یا تشکیک در مندرجات سند نمی‌توان سند رسمی را از اعتبار ساقط نمود. بلکه باید اثبات کرد که مثلاً مأمور رسمی آن را از پیش خود نوشته است. البته در تبصره‌ی این ماده آمده است: «هرگاه کسی که به موجب سند رسمی اقرار به أخذ وجه یا مال یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده و مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله، برات، چک یا سفته‌ای بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده است، و یا حواله یا برات یا چک یا سفته پرداخت نگردیده است، این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود». (تبصره ماده ۷۰ اصلاحی ق.ث). بدیهی است علت قابلیت رسیدگی به این دعوی، باطل بودن اقرار است که در ماده ۱۲۷۷ ق.م بیان شده است. «انکار بعد از اقرار مسموع نیست، لیکن اگر مقر ادعاء کند که اقرار او فاسد یا مبنی بر اشتباه یا غلط بوده شنیده می‌شود و همچنین است در صورتی که برای اقرار خود عذری ذکر کند که قابل قبول باشد. مثل اینکه بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده، لیکن دعاوی مذکور مادامی که اثبات نشده مضر به اقرار نیست»؛ و در ماده ۷۳ همین قانون، قضات و مأمورین دولتی را موظف به اعتبار دادن به اسناد ثبت شده نموده و در صورت تخلف، آنها را مستوجب تعقیب در محکمه‌ی انتظامی یا اداری دانسته است و در ماده ۲۲ ق.ث.ا.و.ا آمده همینکه ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که سند رسمی به نام وی تنظیم شده است.45
گفتار سوم- تفاوت در قدرت اجرائی
اصل صحت قراردادها و اماره‌ی اصالت اسناد رسمی و اعتمادی که به مأمور رسمی نسبت به رعایت قوانین و تشریفات وجود دارد، باعث شده است که قانونگذار مفاد سند رسمی را قابل اجرا بداند و نیازی به رسیدگی دادگاه و صدور حکم پیدا نکند. در واقع، قدرت اجرائی سند رسمی از آثار اعتبار استثنایی آن است.46
پس سند رسمی را می‌توان به اجرا گذاشت و احتیاجی به حکم حاکم ندارد. ولی اجرای سند عادی، متوقف بر حکم دادگاه است.
به موجب ماده ۹۲ ق.ث: «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم‌الاجرا است، مگر در مورد تسلیم غیر منقولی که شخص ثالث متصرف و مدعی مالکیت آن باشد».
و ماده ۹۳ ق.ث نیز مقرر می‌دارد: «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرا است».
بنابراین با توجه به مدلول مواد فوق ملاحظه می‌گردد که بدون مراجعه به دادگاه و رسیدگی قضایی می‌تواند اجرای مفاد سند را بخواهد، مشروط به اینکه در تصرف شخص ثالث و مدعی مالکیت نباشد. در حالی که، در خصوص اسناد عادی چنین وصفی وجود ندارد، جز در مورد چک که از این جهت، در حکم اسناد لازم‌الاجرا است.
پس سند رسمی، دارای دو طریق برای وصول به حق است: یکی اجرا از طریق محل ثبت و دیگری از طریق دادگاه. ولی اجرای سند عادی فقط متوقف بر حکم حاکم است.
گفتار چهارم- تفاوت در اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث
اصولاً هیچکدام از اسناد رسمی و اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث اثری ندارند و آثار آنها بر اشخاص ثالث مؤثر نمی‌باشد، مگر اینکه قانونگذار استثنایی قائل شود.
قانونگذار در موارد استثنایی، اسناد رسمی را حتی علیه اشخاص ثالث نیز معتبر و موثر شناخته است. قانونگذار در این باره در ماده ۱۲۹۰ ق.م مقرر می‌دارد: «اسناد رسمی درباره‌ی طرفین و وارث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد». به عنوان مثال ماده ۷۲ ق.ث به اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث تصریح کرده است. قبلاً قانونگذار در ماده ۲۳۱ ق.م مال نسبی بودن آثار قراردادها را اثبات اعمال حقوقی همین قاعده را بیان داشته است. لذا، اگر قرارداد فقط نسبت به طرفین و قائم مقام قانونی آنها معتبر باشد، باید اسناد و ادله‌ی اثباتی آنها نیز نسبت به همان طرفین قابل استناد باشد.47
گفتار پنجم- تفاوت در تاریخ سند
یکی دیگر از تفاوت‌های اسناد رسمی با اسناد عادی، تفاوت در اعتبار تاریخ تنظیم سند می‌باشد.
در ماده ۱۳۰۵ ق.م در مورد تاریخ اسناد رسمی تأکید بیشتری به عمل آمده است. این ماده مقرر می‌دارد: «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره‌ی اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنها و کسی که به نفع او وصیت شده، معتبر است».
با توجه به ماده ۸۳۹ ق.م که وصیت مؤخر را معتبر می‌داند، اگر موصی دو وصیت‌نامه‌ی مختلف داشته که اولی رسمی و دیگری غیررسمی باشد، وصیت‌نامه‌ی عادی می‌تواند مقدم بر وصیت‌نامه‌ی رسمی شود، هر چند امری که موجب اعتبار وصیت عادی می‌شود، همان تاریخ آن باشد. بنابراین، موصی‌له در وصیت دوم، به وجود حقی علیه ورثه و یا علیه موصی‌له وصیت‌نامه‌ی اول اقامه نماید، دعوای وی پذیرفته می‌شود؛ زیرا وصیت‌نامه‌ی عادی دوم به دلیل اعتبار تاریخ آن علیه ثالث پذیرفتنی است. دلیل وضع این حکم از طرف قانونگذار این است که به دلیل فوت، امکان مراجعه به موصی وجود ندارد. اما مسئله در جایی که مورد از موارد وصیت و ارث نباشد با اشکال روبرو خواهیم شد. مثلاً اگر شخصی با وکالت بلاعزل که در حکم بیع است، دو عقد مختلف برای انتقال ملکیت منزلی با دو نفر امضاء نماید، فرض این است که در صورت اعتبار هر دو سند، سند اول معتبر است؛ زیرا بیع اول موضوعاً مجالی را برای بیع دوم باقی نمی‌گذارد. ولی امری که موجب اعتبار سند اول می‌شود، تاریخ آن است. حال اگر قرار باشد تاریخ سند عادی نسبت به ثالث، که در مثال فوق می‌تواند خریدار دوم باشد، معتبر نباشد، با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شویم؛ زیرا تنها امری که موجب اعتبار قرارداد اول بر قرارداد دوم می‌شود، یعنی تاریخ این اسناد، از نظر قانون معتبر نیست. این است که برخی حقوقدانان خود را در مواجهه با این سؤال در بن‌بست قانونی یافته‌اند. گروهی برای حل مشکل با استناد به بند دوم ماده ۱۲۹۱ ق.م معتقدند، چنانچه صحت انتساب سند عادی به صاحب سند توسط دادگاه محرز شد، چنین سندی اعتبار سند رسمی پیدا می‌کند و تاب معارضه با اسناد مخالف خود را خواهد داشت و لذا تاریخ آن نیز مثل سند رسمی، معتبر خواهد بود. اما این پاسخ نیز منطبق بر ماده ۱۲۹۱ ق.م نیست. زیرا بر اساس این ماده، سندی که به این ترتیب اعتبار سند رسمی را پیدا می‌کند، فقط از نظر اعتبار آن نسبت به طرفین، قائم مقام قانونی و ورثه در حکم سند رسمی خواهد بود. مفهوم مخالف ماده فوق این است که اگر فرد تمسک‌کننده به سند، در زمره‌ی طرفین، قائم مقام و یا ورثه نباشد، نمی‌تواند چنین سندی از نظر تاریخ، نسبت به وی معتبر باشد. این است که باید با گروه اول هم‌عقیده شد و این مورد را از بن‌بست‌های قانونی تلقی نمود.48
گفتار ششم-تفاوت در قوه‌ی اثباتی
تفاوت دیگر سند رسمی با سند عادی، در قوه‌ی اثباتی آنها می‌باشد. به این صورت که:
سند رسمی، دارای قوه‌ی اثباتی است. قوه‌ی اثباتی یعنی اینکه سند رسمی، خودش، خودش را اثبات می‌کند. هم مفاد و هم تاریخ آن و هم امضاهای آن را اثبات می‌کند؛ و به دلیل دیگری برای اثبات آن، نیاز نیست. بنابراین، سند رسمی هم واجد جنبه‌ی ثبوتی حق است و هم واجد جنبه‌ی اثباتی حق. این معنی از سند رسمی، آن را در عرض حکم قطعی و حکم نهایی دادگاه قرار می‌دهد و می‌توان گفت که دارنده‌ی سند رسمی، معاف از اقامه‌ی دعوی است. در صورتی که سند عادی، به طور کامل دارای این دو جنبه از حق نیست. زیرا در میدان راه اثبات، خود محتاج به دلیل دیگری خواهد بود و اگر مورد انکار و تردید طرف واقع شود و یا مواجه با ادعای جعل گردد و شخص صاحب سند، نتواند دلیل قوی بر اصالت سند و رد ادعای طرف، اقامه کند، این احتمال وجود دارد که سند او از عداد دلایل خارج شود و در نهایت در دعوای خود محکوم شود و به این ترتیب، سند عادی، فاقد جنبه ثبوتی حقی که در آن آمده است نیز خواهد بود. البته، باید دانست که این امتیاز سند رسمی بر سند عادی، مانع از ادعای بی‌اعتباری سند رسمی، خواه به ادعای جعل خواه به ادعای عذر، موجه نیست. ماده ۷۰ ق.ث اصلاحی در ۷/۵/۱۳۱۲ از اعتبار سند رسمی سخن می‌گویند. به موجب این ماده، سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن، معتبر خواهد بود. مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود. انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به أخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تأدیه‌ی وجه یا تسلیم مال، مسموع نیست. مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی، انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء، مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه‌ی وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند، به شش ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد. تبصره‌ی همان ماده که الحاقی و مصوب در ۷/۵/۱۳۱۲ است مقرر می‌دارد: «هرگاه کسی که به موجب سند رسمی، اقرار به أخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه‌ی وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود که اقرار یا تعهد او را در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله یا برات یا چک یا فته طلب پرداخت نگردیده است، این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود».49
بخش سوم- تاریخچه
ثبت اسناد از گذشته تاکنون سیر تکاملی داشته است و با توجه با ضروریت و کارآمدی که امروزه دارد، به صورت مدون و کنونی در آمده است؛ و در گذشته دارای قدرت و حجیتی که امروزه دارد نبوده است.
از دیرباز انسان در این اندیشه بوده
