تحقیق رایگان درمورد اسناد و املاک، ثبت اسناد، سند رسمی

دانلود پایان نامه ارشد

است که محدوده‌ی ملک او مشخص باشد تا از طرفی مورد تعرض دیگران قرار نگیرد و از سوی دیگر با گسترش حریم املاک او مالیات متعلقه برای دولت مشخص باشد. آنگونه که از مطالعات تاریخی بر می‌آید در زمان غارنشینی انسان محدوده‌ی ملک او فقط به دیواره‌ی غارهایی که در آن می‌زیسته منحصر می‌گردیده و با توجه به استفاده مشترک انسانهای اولیه از کوه و دشت و طبیعت، مرزبندی و محدودیتی خارج از محیط غارها مشهود نیست. وجود نقشهای باقی مانده بر دیواره غارها مبین آن است که انسان با زبان تصویر زندگی غارنشینی خود را به ثبت رسانده است. به تدریج با گسترش جوامع انسانی و تشکیل روستاها و شهرها بزرگان اقوام و قبائل و به عبارت دیگر حکومت‌های جوامع به ثبت املاک بیشتر در جهت أخذ مالیات اهتمام ورزیده‌اند.50
ثبت املاک سابقه‌ای طولانی دارد و قدیمی‌ترین سندی که در این مورد از حفاری‌های تلو بدست آمده است، مربوط به شهر دودونگی که در کشور کلده است. این سند نقشه شهر دودونگی را در حدود چهار هزار سال قبل از میلاد نشان می‌دهد که اراضی آن به قطعات ذوزنقه، مربع و مثلث تقسیم شده است. داریوش ملقب به کبیر دستور داد تا جمهوری‌های یونانی را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند؛ و چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید بود. پس از مدتی یونانیان نیز به آن تأسی نمودند و دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی از حیث مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند. در روم قدیم هم سرویوس تولیوس ششمین پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضی مزروعی و متعلقات آنها و حقوق ارتفاقی آنها در املاک مجاور و حقوقی که املاک مجاور در آنها دارند در دفتر مخصوصی ثبت شود؛ و هر چهار سال یک مرتبه در آن دفتر تجدید نظر به عمل آید و تغییراتی که در آن مدت در وضع املاک حاصل شده است قید گردد. در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت ثبت عمومی و ثبت مالی. ثبت عمومی به منظور تعیین آمار افراد و میزان دارایی آنان بکار می‌رفت و به همین جهت املاک هر فرد و قیمت آن معین می‌شد. ثبت مالی برای أخذ مالیات بود و مهندسین ثبتی مساحت هر ملک و حدود آن و وضع ملک (مزروعی، جنگل یا چمنزار و…) و نام مالک و مجاورین را بر پلاک‌های مسی حک می‌نمودند و نقشه‌ی املاک را در دو نسخه تهیه می‌کردند یکی را به مرکز می‌فرستادند تا در دفتر راکد امپراطوری بایگانی شود و دیگری را در دفتر راکد مستملکات حفظ می‌کردند و چون مهندسین و نقشه برداران رومی مستخدم دولت بودند، ثبت رومی‌ها رسمی و در دادگاهها معتبر و دارای سندیت بوده است. هدف اصلی از ثبت املاک در قدیم أخذ مالیات بوده است، ولی در اختلافات و دعاوی هم آن اسناد مورد استفاده قرار می‌گرفته است. در ایران به دستور انوشیروان ثبت معاملات نزد قضات و در دفاتر آنان انجام می‌شد. در عهد صفویه مرجعی به نام دیوانخانه تأسیس شد که یک نفر قاضی شرع در آنجا بکار معاملات و تنظیم اسناد و عقدنامه و طلاق‌نامه می‌پرداخت و اسناد معاملات را مهر و در دفتر مخصوصی ثبت می‌نمود. در کاروانسراها نیز دفاتری به نام دفتر تجارت بود که معاملات تجار را در آن ثبت می‌کردند و این دفتر نزد محاکم دارای اعتبار بود. در اواخر سلطنت فتحعلی شاه و اوایل سلطنت محمدشاه برای جلوگیری از بروز اختلافات تجاری بین ایران و روسیه، دفاتری نزد کارگزاری‌ها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت می‌کردند. در دو قرن اخیر بسیاری از مراجع دینی دفتری به نام دفتر شرعیات داشتند که خلاصه‌ی معاملاتی را که نزد آنان صورت می‌گرفت در دفتر مذکور درج می‌نمودند و عده‌ای نیز ذیل صفحه‌ی دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط طرفین معامله هم ذیل ثبت معامله‌ی خود را امضاء یا مهر می‌کردند.51
ثبت اسناد برای اولین بار در سال ۱۲۹۰ بنا به فرمان ناصرالدین‌شاه قاجار مطرح و قرار شد در اداره‌ی معین اسناد به ثبت رسیده و موافق ملل متمدن به اسناد تمبر زده شده، در دفاتر مخصوصی ثبت و ضبط شود. در سال ۱۳۰۴ قانون ثبت اجباری برای کلیه املاک غیر منقول وضع شد و برای تأخیر در تقاضای ثبت، مجازات افزایش حق‌الثبت مقرر شد. در ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک از تصویب گذشت که علاوه بر اجباری نمودن ثبت املاک برای برخی اسناد، حکم لازم‌الاجرا بودن نیز وضع شده که از آن تاریخ تاکنون همان قانون مجری می‌باشد. این قانون به تدریج به همه قسمت‌های کشور سرایت داده شد و تقریباً الآن نقطه‌ای از کشور نیست که مشمول قانون ثبت اسناد و املاک نباشد. قانون ثبت برای اعتبار اسناد رسمی در ماده ۲۲ مقرر نموده: «همینکه ملکی در دفتر اسناد و املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی که ملک مزبور به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد شناخت». با این حساب، اثبات هرگونه ملکیتی در خصوص مال غیر منقولی که سابقه ثبت دارد تنها از طریق ارائه‌ی سند رسمی ممکن است، مگر اینکه برخی آراء صادره‌ی اخیر از دیوان کشور را ناسخ مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت بدانیم. در خصوص ثبت ازدواج، طلاق، رجوع و بذل مدت نیز سیستم ثبت اجباری مجدداً با ماده ۶۴۵ ق.م.ا وضع گردید که سند مربوطه در شکل «قباله ازدواج» و یا «طلاق‌نامه» وفق ماده ۲ قانون ازدواج مصوب سال ۱۳۱۰ در صورتی که مطابق نظامنامه‌های وزارت عدلیه به ثبت رسیده باشد، سند رسمی، و الا سند عادی محسوب خواهد شد. ماده ۱۵ آیین‌نامه ازدواج و طلاق مصوب ۱۳۱۰ نیز اوراق عقد و طلاقی که مطابق مقررات این نظامنامه به ثبت برسد، سند رسمی تلقی نموده و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر دانسته، مگر اینکه مجعولیت آنها ثابت شود. در این رابطه، مهم‌ترین سند دال بر ازدواج دائم، همین قباله نکاحیه است که می‌تواند برای وصول مهریه بدون احتیاج به حکمی از محاکم عدلیه سند لازم‌الاجرا تلقی شده و بنا به تقاضای زوجه یا قائم مقام قانونی منجر به صدور اجرائیه شود. قانونگذار در بحث سند با شرایطی به برخی اسناد اعتبار ویژه‌ای اعطا نموده و عنوان سند رسمی بر آن نهاده است. بنابراین، اسنادی که این شرایط را داشته باشند، از اسناد عادی ممتاز می‌گردند.52
در سال ۱۳۵۲ قانون تبدیل اداره‌ی کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصویب شد.
این قانون با توجه به پیشرفت تکنولوژی و همچنین ضروریت استفاده از سند، و نیز با توجه به روند تکاملی که سند داشته است، در آینده نیز قوانین ثبت اسناد و املاک دچار تغییر و تحول خواهد گشت.

فصل دوم: اعتبار سند

بخش اول- اعتبار سند در فقه امامیه
مبحث اول- دیدگاه فقهی امام خمینی (ره)
در اینجا نظر فقهی امام خمینی (ره) را که در ضمن پرسش و پاسخ‌هایی مطرح شده‌اند مرور می‌کنیم:
سؤال: اگر ملکی دردست یا تصرف شخصی باشد و بعد، چند نفر یا یک نفر مدعی شوند که این ملک، وقف است و نوشته‌ای هم داشته باشند که در آن مرقوم شده که فلان ملک مثلاً وقف است، آیا با ارائه‌ی اینگونه نوشته‌ها و ادعاها وقف بودن ثابت می‌شود یا خیر؟
جواب: با ادعا و نوشته وقف ثابت نمی‌شود مگر موجب اطمینان شود.53
سؤال: وقف‌نامه‌هایی از دویست، سیصد سال قبل در اداره‌ی اوقاف یا ادارات دیگر، مثل دادگستری، موجود است و فعلاً یک قسمت از چهار قسمت اراضی موقوفه برابر وقف‌نامه مزبور، در تصرف بوده و برای سه قسمت دیگر سند مالکیت صادرشده است. گرچه هنگام تقاضای سند مالکیت وارث، واقف شکایت نموده و مدتها پرونده در جریان بوده، بالاخره ترتیب اثر داده نشده است. با توجه به اینکه طبق مسئله‌ی ۹۲ در (کتاب) تحریرالوسیله، کتاب وقف، فعلاً شیاع مفید علم یا اطمینان (و دیگر راههای اثبات وقف بودن مانند) اقرار ذوالید به تصرف به عنوان موقوفه، و بینه شرعیه (در مسئله‌ی مورد بحث) نیست، تکلیف اراضی مزبور چیست؟
جواب: اگر اراضی مزبور در تصرف وقف نبوده یا معلوم نیست که در تصرف بوده‌اند، تابه طریق شرعی، وقف بودن آنها ثابت نشود حکم وقف ندارند.54
سؤال: در قباله ازدواج، بر طبق ماده ۸ قانون حمایت خانواده، چهارده مورد ذکر شده است. در موقع اجرای عقد یا در ضمن عقد لازم دیگر، زوجین شرط می‌کنند که اگر یکی از این چهارده مورد محرز شود زوجه از (طرف) زوج، وکیل یا وکیل در توکیل غیر است که خود را مطلقه نماید. نوعاً این موارد به زوجین تفهیم می‌شود؛ ولی بعضاً زوجین بدون تفهیم، پای ورقه‌ای را که این موارد در آن نوشته شده امضاء می‌کنند. در صورت دوم، اگر یکی از این موارد ثابت شود، آیا زوجه می‌تواند خود را مطلقه نماید یا باید موارد چهارده‌گانه به زوجین تفهیم شود؟
جواب: مجرد امضاء و تفهیم موارد کافی نیست و باید در ضمن عقد، شرط شود یا عقد مبنیاًعلیه واقع گردد.55
سؤال: آیا اسناد رسمی مملکتی و یا نوشته‌های عادی که با امضای علمای بزرگ و با مهر آنها ممهور باشد، در فصل خصومت می‌تواند به معنی شاهد یا حجت باشد؟
جواب: اسناد کتبی حجیت شرعیه ندارند مگر آنکه برای قاضی موجب علم باشد.56
بنابراین سند تنها در صورتی اعتبار خواهد داشت و از نظر شرع حجیت دارد، که موجب اطمینان قاضی به محتوای سند شود. این امر، مفهومی جدای از اطمینان به صدور سند می‌باشد. در حالی که با دقت در مواد قانونی در میابیم که صدور سند (از طرف مأمور رسمی و در حدود صلاحیت خود و طبق مقررات قانونی) مورد توجه بوده و برای اعتبار سند نقش دارد.
پس، اگر سند ابزاری برای حصول علم قاضی باشد از محل بحث خارج است و جایی برای بحث درباره‌ی تعارض مذکور در ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی باقی نخواهد گذاشت و این ماده، از نظر فقهی، اساساً فاقد اعتبار می‌شود.
مبحث دوم- دیدگاه صاحب جواهر
در اینجا به برخی مندرجات کتاب گرانقدر جواهرالکلام که به آرای دیگر فقها نیز نظر دارد و از معتبرترین متون فقه امامیه است، می‌پردازیم.
نویسنده‌ی کتاب جواهرالکلام در مبحث آداب قضا در ضمن مسئله‌ی هفتم، می‌گوید:
«گاه گفته می‌شود:فایده‌ی نوشتن، صرفاً یادآوری ماوقع است والا نوشته حجت شرعی نمی‌باشد و به این ترتیب، هیچیک از این شرایط درباره‌ی نویسنده الزامی نیست. زیرا بدیهی است که اگر با کمک این نوشته اصل مطلب به یاد آورده شد، به استناد همان اصل مطلب، حکم اجرا می‌شود و در غیر این صورت نمی‌توان حکم را جاری کرد، هرچند نوشته دارای اوصاف ذکر شده باشد. البته غالباً همراه با این اوصاف، اطمینانی ایجاد می‌شود که حکم بر مبنای آن اجرا می‌شود».
بر این نظر این اشکال وارد است که فایده‌ی نوشته، تنها در یادآوری آنچه که برای حکم و اجرا موثر است منحصر نمی‌باشد، بلکه گاه فرستادن حکم و امر و نهی و مانند آنها در کار است که امکان زیاد و کم شدن احکام و دستورات یا تغییر آنها وجود دارد، همچنانکه اکنون در مورد نوشته‌های حکمرانان کشورها اینگونه است. بنابراین مقصود این است که اگر قاضی منشی‌ای اختیار کرد که به نگارش او اعتماد داشته و نوشته‌ی وی را ملاحظه نمی‌کند لازم است او چنین صفاتی را دارا باشد، زیرا وی یکی از مصادیق شخص امین محسوب می‌گردد.57
صاحب جواهر نوشته را وسیله‌ی حفظ مطالب از تغییرات احتمالی دانسته و آن را وسیله‌ای جهت ثبت یا ابلاغ تلقی کرده است. لذا، به طور تلویحی عدم اعتبار مستقل اسناد را پذیرفته است. آنچه که در نهایت حجت شرعی برای اجرای حکم تلقی می‌شود، اطمینانی است که برای قاضی از دلیل کتبی ایجاد می‌شود و صاحب جواهر به طور ضمنی آن را قبول کرده است.
مبحث سوم- مستندات فقهی حقوقدانان
برخی حقوقدانان برای استدلال بر اعتبار شرعی سند به آیه ۲۸۲ سوره بقره تمسک کرده‌اند. خداوند متعال در این آیه می‌فرماید: «یا أَیهَا الَّذِینَ آمَنُواْ إِذَا تَدَاینتُم بِدَینٍ إِلَی أَجَلٍ مُّسَمًّی فَاکْتُبُوهُ وَلْیکْتُب بَّینَکُمْ کَاتِبٌ بِالْعَدْلِ… فَلْیکْتُبْ وَلْیمْلِلِ الَّذِی عَلَیهِ الْحَقُّ».در این آیه بر مؤمنین تکلیف شده که اگر وامی از کسی می‌گیرند، آن را به صورت مکتوب در آورند؛ و شرط عدالت برای کاتب را ضروری

پایان نامه
Previous Entries تحقیق رایگان درمورد سند رسمی، اشخاص ثالث، وکالت بلاعزل Next Entries تحقیق رایگان درمورد سند رسمی، نظم عمومی، حقوق اسلامی