تحقیق رایگان با موضوع ثبت املاک

دانلود پایان نامه ارشد

دارد ، قانون تقسيم عرصه و اعيان باغات مشمول قوانين و مقررات اصلاحات ارضي بين مالكان و زارعين مربوطه مصوب 19/9/1351 و آيين نامه اجرايي آن مصوب 20/5/1352 كميسيون تعاون و امور روستاهاي مجلسين در ارتباط با مواد 27 و 28 آئين نامه اصلاحات ارضي مي باشد . توضيح اينکه چون براي اجراي مواد 27 و 28 آئين نامه اصلاحات ارضي ، فرجه زماني مشخصي پيش بيني نشده بود ، در تاريخ 19/9/1351 قانون تقسيم عرصه و اعيان باغات مشمول قوانين و مقررات اصلاحات ارضي بين مالكان و زارعين مربوطه مورد تصويب قرار گرفت تا بر اساس آن ، در صورتيكه زارعين باغدار و مالكان مربوطه تا پايان شهريور ماه سال 1352 جهت تقسيم و افراز عرصه و اعيان باغات به نسبت حقوق خود يا خريد وفروش حقوق يكديگر نتوانستند به توافق برسند ، وزارت تعاون و امور روستاهاي سابق به قائم مقامي از طرف مالك يا مالكان مستنکف ، حقوق قانوني آنها را تعيين و راساً نسبت به تنظيم سند رسمي به نام زارع يا زارعان ذيربط اقدام نموده و مراتب با ارسال رونوشت سند تنظيمي به اداره كشاورزي محل اخبار گردد . ادارات كشاورزي مناطق نيز ارزش حقوق مالكان مشمول در هر منطقه را بوسيله كارشناسان بانك كشاورزي تعيين کرده. و در صورت رعايت و اجراي صحيح شرايط قانوني و مقرر شده مربوطه در قانون و آيين نامه آن ، زارعين باغدار را جهت تنظيم اسناد به دفتر خانه هاي اسناد رسمي معرفي مي كرد .
بهاي باغات مالكان ، با اقساط مساوي ده ساله با بهره 6 درصد از طرف زارعين پرداخت مي گرديد و چنانچه زارعين از پرداخت قبوض اقساطي خود استنكاف مي كردند ، مالكان مي توانستند پس از سررسيد اقساط ، با مراجعه به بانك كشاورزي ، مبلغ رسمي قبوض اقساطي خود را با پرداخت كارمزد و ظهر نويس قبوق و تسليم آن به بانك نقداً دريافت دارند .
اما از آنجا كه بعد از پيروزي انقلاب اسلامي ، شوراي نگهبان با نظريه مورخ 21/4/1363 اجراي قوانين اصلاحات ارضي را مغاير با شرع تشخيص داد ، اجراي قانون تقسيم و عرصه و اعيان باغات مشمول نيز عملاً با توقف مواجه گرديد .
حتي پس از تصويب مصوبه مورخ 2/30/1370 مجمع تشخيص مصلحت نظام ، در خصوص تعيين و تكليف باقيمانده قراء ، مزارع و املاك مشمول قانون اصلاحات ارضي ، به جهت اينكه در متن ماده واحده مصوبه مذكور ، اشاره صريحي به اجراي مقررات قانون در باغات مشمول مواد 27 و 28 آئين نامه اصلاحات ارضي نشده بود ، اجراي مقرات قانون در باغات مورد بحث ، در مناطق مختلف كشور با ابهام روبرو گرديد ، بطوريكه تا تاريخ 3/11/1380 هيچگونه اقدام عملي در خصوص تعيين و تكليف حقوق غارسان و مالكين اينگونه باغات صورت نگرفت ، با توجه به مراجعه مكرر غارسان و مالكان باغات به ادارات امور اراضي مناطق و انعكاس موضوع به سازمان امور ارضي ، سازمان مذكور موضوع را در جلسه مورخ 3/11/80 شوراي اصلاحات ارضي مطرح و منجر به رايي گرديد که به دليل اهميت و ارتباط موضوعي عيناً در ذيل نقل مي گردد :
” با توجه به تعريف مندرج در بند 1 ماده 1 قانون اصلاحي قانون اصلاحات ارضي مصوب 19/10/1340 كه زراعت به شرح زير تعريف گرديده : ” زراعت عبارت است از توليد محصول به وسيله عملياتي زراعتي و باغداري ” و در آن صراحتاً باغداري به عنوان زراعت قيد شده است و در تعريف زارع نيز در بند 2 ماده 1 همان قانون زارع به شرح زير اعلام و تعريف گرديده : ” زارع ، كسي است كه مالك زمين نيست و با دارا بودن يك يا چند عامل زراعتي شخصاً يا به كمك افراد خانواده خود در زمين متعلق به مالك مستقيماً زراعت مي كند و مقداري از محصول را به صورت نقدي يا جنس به مالك مي دهد . ” لذا بر مبناي مفهوم دو بند فوق ، مشخص مي گردد كه باغات نيز ، جزو اراضي زراعتي زارعان بوده و از نظر اجراي مقررات قانون مربوطه ، عيناً بايد نظير ساير اراضي زراعتي زارعان مورد عمل قرار گيرد . ضمن اينكه طبق مقررات قانون اصلاحات ارضي و مفاد 2 قانون مذكور از لحاظ اجراي مقررات قانون ، ششدانك ملك ( قريه يا مزرعه) مورد مالكيت مالكان كه شامل اراضي زراعتي اعم از اراضي آبي ، ديمي، باغات و اراضي باير ، مستحدثات و غيره مي باشد ، مشمول قوانين اصلاحات ارضي تشخيص و مورد عمل قرار مي گيرد و تصريح مذكور در ماده واحده مصوب مورخ 2/3/1370 مجمع تشخيص مصلحت نظام در خصوص تعيين وتكليف باقيمانده قراء ، مزارع و املاك مشمول قانون اصلاحات ارضي نيز نسبت به اراضي مشمول قانون اصلاحات ارضي در ارتباط با همين اراضي مي باشد . فلذا به نظر شوري ، با توجه به نكات فوق اجراي مقررات مواد 27و 28 آئين نامه اصلاحات ارضي و قانون تقسيم عرصه و اعيان و باغات مشمول قوانين اصلاحات ارضي در مورد باغات غارسي زارعان و با رعايت كامل مقررات و دستورالعملهاي ابلاغي در اين زمينه از جمله احراز همزمان مشموليت ارضي در زمان اجراي قانون ، استمرار تصرف زارعانه زارع صاحب نسق و عدم تراضي با مالك يا مالكين مربوطه و آراء وحدت رويه شماره 213 مورخ 15/10/1375 و 145 مورخ 11/7/1377 هئيت عمومي ديوان عدالت ادراي منضم به دستورالعمل شماره 2159/128/53 مورخ 4/2/ 1381 سازمان امور اراضي بلا اشكال مي باشد.”
در ذيل علاوه بر مواردي که نقل کرديم به بعضي از مقرّرات قانوني که ناظر بر صحت موضوع تحقيق در مقررات قانوني است‌ ، اشاره مي‌کنيم :
الف) بند 3 ماده 7 لايحه قانوني مربوط به رسيدگي به دعاوي اشخاص عليه دولت‌ راجع به املاک مصوّب مرداد ماه 1336: ” در صورتي که طبق نظر اداره اصلاحات اراضي‌ و تعاون روستايي محل زارعين حقوقي در آن ملک داشته باشند ، حقوق زارعين ذي‌نفع‌ از قيمت ملک کسر و به ذوي‌الحقوق پرداخت و بقيه به مالک داده خواهد شد . “
ب) تبصره 8 ماده 3 قانون انحلال بنگاه خالصجات مصوّب تيرماه 1346 : ” سازمان اصلاحات ارضي مجاز است حق ريشه زارعين اراضي مزورعي را که مورد احتياج دولت‌ باشد، طبق مقرّرات ماده 45 آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوّب 3/5/43 و بدون‌ رعايت حد نصاب مذکور در آن ماده خريداري نمايد . “
ج) بند ج ماده 4 قانون خريد اراضي و ابنيه و تأسيسات براي حفظ آثار تاريخي و باستاني مصوّب آذرماه 1347 : ” در مورد اراضي موقوفه که به اجاره داده شده است‌ حقّ‌السعي و کليّه حقوق زارعانه زارعين از طريق توافق خريداري و وزارت فرهنگ و هنر قائم‌مقام مستأجر در مورد اجاره نسبت به بقيه مدّت اجاره خواهد بود . ” و نيز بند ب ماده4 قانون مذکور مشعر است بر اينکه : ” در مورد اراضي که در اجراي مقرّرات مرحله دوم به زارعين‌ اجاره داده شده است ، وزارت فرهنگ و هنر ضمن پرداخت ارزش ملک به مالک ، حقّ‌السعي و کليّه حقوق زارعانه را با توافق خريداري خواهد نمود . “
د) تبصره 1 ماده واحده قانون خريد اراضي کشاورزي براي تأمين نيازمنديهاي‌ صنعتي و معدني و مصوّب تيرماه 1348 : ” بهاي اراضي و حق ريشه و مستحدثات و اعيان‌ متعلقه و مال‌الاجاره از طريق توافق بين مالکين يا زارعين و واحدهاي صنعتي يا معدني‌ تعيين مي‌شود.”
ن) ماده 31 آيين‌نامه قانون ثبت املاک مصوّب 1317 : ” دسترنج رعيتي و حق اولوّيت و گاوبندي و غيره که در املاک معمول و بين رعايا خريد و فروش مي‌شود از حقوق راجع به عين‌ املاک نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض به ثبت نيست و صدور سند مالکيت به نام‌ مالک هم تغييري در وضع حقوق مزبور در هرجا که معمول است نمي‌دهد . “
هـ) بند 6 ماده 50 قانون برنامه و بودجه مصوّب 10/12/1351 : ” در صورتي که طبق‌ نظر اداره تعاون و امور روستاهاي محل ، زارعين حقوقي در ملک مورد بحث داشته‌ باشند ، حقوق زارعين ذي‌نفع به تشخيص آن اداره از قيمت عادله ملک کسر و به آنها پرداخت و بقيه به مالک پرداخت خواهد شد . “
و) تبصره 2 ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملّک اراضي و املاک براي اجراي‌ برنامه‌هاي عمومي ، عمراني و نظامي دولت مصوّب 7/11/1358 شوراي انقلاب‌ جمهوري اسلامي ايران : ” در صورتي که طبق نظر اداره کشاورزي و عمران روستايي‌ محل ، زارعين حقوقي در ملک مورد بحث داشته باشند ، حقوق زارعين ذي‌نفع به‌ تشخيص اداره مذکور از محل ارزش ملک به آنان پرداخته و بقيه در هنگام انجام معامله‌ به مالک پرداخت خواهد شد . چنانچه در ملک مورد معامله ساختمانهاي روستايي فاقد سند مالکيت و نيز هرگونه‌ اعياني و يا حقوقي نظير حق ريشه ، بهاي شخم ، بذر ، کود و ساير زحماتي که زارع براي آماده کردن زمين متحمّل شده است وجود داشته باشد ، بهاي اعيان و حقوق متعلق به‌ آنان برابر قراردادهاي موجود بين زارع و مالک و يا طبق مقرّرات و عرف محل از طريق‌ توافق يا از سوي کارشناسان تعيين و از محل ارزش کل ملک به ايشان و بقيه به مالک‌ پرداخت مي‌گردد . “
ي) ماده 4 لايحه قانوني طريقه‌ رفع مشکلات پيش‌بيني نشده در قوانين و مقرّرات اصلاحات ارضي مصوّب دي‌ماه ‌1339 : ” در صورتي که تا تاريخ تصويب اين قانون زارعين مشمول‌ املاک قوانين اصلاحات ارضي حق ريشه يا دسترنج زراعتي و ساير حقوق زارعانه خود را با تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي به زارع ديگري منتقل کرده باشند ، زارع‌ انتقال‌گيرنده در اجراي قانون تقسيم و فروش املاک مورد اجاره به زارعين مستأجر ، قائم‌ مقام قانوني ‌زارع فروشنده ، خواهد بود … “
النهايه ، بر فرض هم که تمامي موارد قانوني فوق الذکر نيز ، در قوانين موضوعه کشور وجود نداشت ، باز هم مي توانستيم با توجه به وجود ماده 10 قانون مدني که متکي به قاعده اصالت الصحه‏ و مبتني بر مباني نظريه اوفو بالعقود مي باشد صحت اين عقد را در قوانين موضوعه به اثبات برسانيم . هرچند در خصوص اين ماده نيز حرف و حديث فراوان وجود دارد زيرا به زعم عده اي ، اين ماده ، کليه معاملات و تعهدات و قراردادهاي‏ بين افراد ، صحيح و معتبر و لازم الوفا است مگر آنکه مخالف نص صريح قانون‏ يا قواعد و مباني پذيرفته شده دانش حقوق باشد به بيان ديگر چون معاملات و روابط بين افراد ، برحسب پديده‏هاي زمان و مقتضيات‏ دوران و با تلاش بشر متحول خواهد شد و چه بسا در ازمنه مختلفه و برحسب‏ ارتقا و تکامل و پيشرفت افراد و جامعه و ازدياد روابط حقوقي که سابقه‏ نداشته ، به نمادهاي ديگر رخ بنمايد چنانچه در گذشته موجبات و مقتضيات بسياري از قراردادها و معاملات‏ امروزه از قبيل بيمه اموال و نفوس موجود نبوده لذا قانون نخواسته است دامنه‏ حريت بشر و مقتضيات زمان و شرايط مکان را تضييق و عوامل ارتقاء و تکامل را متوقف نمايد و انواع معاملات و روابط حقوقي را منحصر نمايد ، به عقود و معاملاتي که مورد نص‏ صريج قانون زمان است بلکه نظر قانون در تصريح و بيان خصوصيات‏ عقود و قراردادها و معاملات مورد نص ، بيان احکام اشهر انواع معاملات جاري و متداوله در زمان تقرير و تصويب بوده است نه آنکه خواسته است نوع معاملات و روابط حقوقي بين افراد را منحصر به امور مذکوره منصوصه نموده باشد تا معاملاتيکه‏ مورد نص صريح و تعرض قانون نباشد غيرقانوني و باطل محسوب و تلقي شود و لذا براي جلوگيري از هرگونه بدنظري و سوء استفاده و رفع هرگونه اشتباه و چون‏ و چرا و بحث و جدل ، با ماده 10 قانون مدني کليه معاملات و روابط حقوقي را که‏ مورد نص صريح قانون نباشد و ضديت و معارضه و مخالفتي با مباني و قواعد پذيرفته‏ شده دانش حقوق ندارد ، را صحيح اعلام نموده‏ است . بنابراين از نظر قانون نميتوان معامله مغارسه را که در اين عصر متداول است باستناد اينکه مورد تعرض و نص صريح قانون مدني واقع‏ نشده ناصحيح و غيرقانوني دانست .
البته يک اصول و قواعد و مباني عقلي و نقلي در علم حقوق است که صحت و فساد معاملات و قراردادهاي منصوصه و غيرمنصوصه‏ را معين مينمايد ، از قبيل قاعده غرر و … که بطلان و فساد هر معامله غرري را مي رساند و آن هم مشروط به وجود نهي يا منع قانوني است . بنابراين اگر يک معامله و قراردادي که مورد نص قانون نيست بين‏ دو نفر صورت گيرد در صورتيکه برخلاف نص قانون و قواعد عمومي دانش حقوق‏ نباشد و هيچ گونه منع و نهي در قوانين موضوعه در خصوص آن وجود نداشته باشد ، از نظر قانون صحيح و نافذ است و چون اصل در معاملات لزوم است ،

پایان نامه
Previous Entries تحقیق رایگان با موضوع استان خوزستان، اجرت المثل، استان مازندران، باغ سعادت آباد Next Entries تحقیق رایگان با موضوع اسناد و املاک، استان فارس، حل اختلاف، ثبت اسناد