تحقیق رایگان با موضوع اسناد و املاک، استان فارس، حل اختلاف، ثبت اسناد

دانلود پایان نامه ارشد

معاملات‏ مذکوره هم لازم خواهد بود .123

گفتار سوم – بررسي عقد مغارسه در رويه قضايي و دکترين

رويه قضائي و دکترين علم حقوق ، دو منبعي بسيار مهمي هستند که بسياري از ابهامات و مشکلات مندرج در علم حقوق و قوانين را تفسير و حل و فصل نموده اند و باتوجه به اينکه بسياري از عالمان و دانايان علم حقوق ، در کسوت دادرس و قاضي در دستگاه قضائي به خدمت مشغول هستند لذا اين دو منبع را با هم در يک گفتار وليکن در دو بخش بررسي و تبيين مي نماييم :
الف – رويه قضائي :
در گفتار قبل گفته شد که ماده 34 آئين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم‌الاجراء و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرائي نيز عملاً اجراي تعهد ناشي از قرارداد مغارسه را به رسميت شناخته و به اختلافات ناشي از آن رسيدگي مي نمايد : ” در موردي كه اجرائيه براي انجام تعهدي از قبيل تعمير بنا، قنات، يا تكميل ساختمان يا بناي جديد يا غرس اشجار و امثال آن، صادرشده و متعهد پس از ابلاغ اجرائيه اقدام به انجام آن ننمايد، اداره ثبت متعهد را الزام به انجام تعهد يا پرداخت هزينه‌هاي لازم براي انجام آن مي‌نمايد، اگر متعهد اقدام نكند متعهدله مي‌تواند با اطلاع اداره ثبت به هزينه خود تعهد مزبور را انجام دهد و اگر كيفيت انجام تعهد يا تعيين ميزان هزينه آن محتاج به نظر كارشناس باشد، اداره ثبت يك نفر كارشناس رسمي براي تعيين كيفيت انجام تعهد يا هزينه آن تعيين خواهدكرد، و حق‌الزحمه كارشناس به ميزان مناسبي جزء ساير هزينه‌ها از متعهدله توسط اجراي ثبت دريافت مي‌گردد و متعهدله حق دارد كليه هزينه‌ها را از متعهد توسط اجراي ثبت مطالبه و دريافت نمايد. ” رويه عملي موجود در دواير اجراي ثبت ، با توجه به اين ماده ، قراردادهاي مغارسه را به رسميت شناخته و آن را در صورت وجود شرايط قانوني به موقع به اجرا مي گذارند . حال پرسشي که ممکن است به وجود آيد اين است که در صورت عدم وجود شرايط قانوني ، اجراي تعهد ناشي از قرارداد مغارسه در دواير اجراي ثبت و ايجاد تنازع و اختلاف ميان غارس و مالک و يا هريک از ايشان با غير ، آيا مي توان اختلافات ناشي از اين تنازع را در مراجع قضائي دادگستري مطرح و پيگيري و اتخاذ تصميم نمود ؟ درخصوص اين موضوع و سوال طرح شده دو نظريه وجود دارد :
اول – برخي از قضات که عمدتاً در کشور در اقليت نيز به سر مي برند ، معتقدند چنين دعاوي که نص صريح قانوني وشرعي از آنها حمايت نمي کند ، قابليت طرح در مراجع قضائي را ندارد يا اگر هم به هر دليلي طرح شود ، به دليل بطلان شرعي اين عقود قابليت رسيدگي را ندارد و محکوم به بطلان دعوي خواهد بود . اين گونه قضات در صورت مواجهه با چنين پرونده و دعاوي ، به دو صورت با آن برخورد مي کنند : 1) يا بدواً و بدون ورود به ماهيت دعوي ، قرار رد دعوي يا قرار عدم استماع دعوي را به علت غير ثابت تشخيص دادن آن صادر مي کنند 2) و يا معتقدند که بايد اين گونه دعاوي را ، به صورت ساير قراردادها و تعهد هاي قانوني ديگر تفسير و تعبير نمود . براي نمونه در نشست قضايي قضات دادگستري در شهر بندرعباس در خصوص قرارداد مغارسه ، سوال زير مطرح گرديد و نظر قضات در آن شهر به شرح ذيل بوده است : ” يک قطعه زمين کشاورزي به عنوان مالک به فرد (ب) واگذار ، که به عنوان غارس نسبت به کشت و غرس درختان مرکبات و نخل خرما در ظرف 7 سال اقدام و در صورت مثمر نمودن مرکبات و نخيلات نسبت به تقسيم آن به دو سهم مساوي ، نيمي از اشجار با زمين مربوطه به مالک و نيم ديگر با زمين آن به غارس برسد ، در صورت عدم مثمري نمودن در ظرف 7 سال غارس مي بايست از عهده خسارت وارده برآيد . اگر پس از سپري شدن 15 سال اشجار مثمري نشده و بين مالک و غارس اختلاف پيش آمد ، سوالات ذيل مطرح است :
1- آيا چنين عقدي صحيح است يا باطل ؟
2- اگر عقد را صحيح بدانيم مشمول چه عقد و معامله اي مي شود مساقات ، مزرعه يا قراردادهاي خصوصي ؟
3- اگر مشمول قراردادهاي خصوصي بدانيم و قائل به فسخ قرارداد في مابين باشيم مستند قانوني آن چيست ؟
4- اگر عقد را باطل بدانيم براي رفع اختلاف پيش آمده بين مالک و غارس چگونه عمل کرد؟
5- در صورتيکه موضوع را مشمول ماده 10 قانون مدني بدانيم ( قرارداد خصوصي ) تحت چه شرايطي اين قرارداد قابل فسخ ومنتج به چه نوع تصميم قضايي مي شود ؟
پاسخ : با توجه به فتواي معتبر فقهي ، عقد مغارسه باطل است ، ولي اگر عقد مذکور را جز عقد مغارسه ندانسته و برابر با يک قرارداد خصوصي برخورد کنيم مطابق آنچه در مسئله 13 کتاب مساقات حضرت امام خميني (ره) آمده است که بيان مي نمايد چنانچه بين طرفين توافق صورت گيرد يا به شکل قرارداد ديگري مد نظر گيرد صحيح است همچنين آيت الله سيستاني بيان مي نمايد : مغارسه آن است که زمين را به ديگري واگذار کند تا در آن درخت بکارد و آنچه عمل مي آيد مال هر 2 باشد و اين معامله صحيح است هر چند احتياط در ترک آن است . ” لذا ملاحظه مي شود هرچند اغلب قضات اين شهر ، نظر به بطلان اين قرارداد دارند ليکن معتقدند که اگر اين قرارداد را ، در قالب ساير عقود معين تفسير و تعبير کنيم صحيح بوده و قابليت رسيدگي و تعيين تکليف را دارد .
دوم – بيشتر دعاوي طرح شده در محاکم دادگستري در خصوص قرارداد هاي مغارسه دعواي اثبات مالکيت غارسي مي باشد و اکثر قضات موافق با آن نيز باتوجه به مبناي عرفي اينگونه عقود و با درنظر گرفتن آراء فقهاي معاصر قائل به صحت آن ، انعقاد قراردادهاي مغارسه را صحيح دانسته و درنتيجه در صورت طرح چنين دعاوي در دادگستري و ارجاع پرونده به شعبه ايشان ، اقدام به رسيدگي و صدور حکم مقتضي برابر صلاحديد مي نمايند .
از جمله دلايل و شواهدي که نشان مي دهد ، قرارداد هاي مغارسه در رويه قضائي مورد قبول قرار گرفته و در حال اجرا مي باشد ، به وجود آمدن صلاحيت جديدي در رشته كشاورزي و منابع طبيعي ، به تصويب شوراي كارشناسي و هيات مديره كانون كارشناسان رسمي دادگستري ، تحت عنوان تعيين حق ريشه و احيا و امتياز صاحبان نسق زراعي و غارسين و متصرفين قانوني در قالب امور كشاورزي مي باشد . اين موضوع نشان دهنده شايع بودن طرح اختلافات مربوط به مغارسه و باغباني در مراجع قضائي بوده و نياز دستگاه قضاء به وجود کارشناسان رسمي و متخصص در اين زمينه به خوبي به اثبات مي رسد.
به هر حال اينگونه قضات نيز ، در مرحله رسيدگي به اين دعاوي به دو دسته تقسيم مي شوند : 1) دسته اي که ضمن به رسميت شناختن اين حق ، مالک را به پرداخت قيمت اين گونه قراردادها بر اساس نظريه کارشناس رسمي دادگستري محکوم مي نمانيد 2) وگروه ديگري که با تاييد اين گونه از حقوق ، حکم به اثبات و استقرار حقوق غارسانه در املاک مالک اوليه صادر مي نمايند و بدينوسيله غارس را با مالک در ملک تحت بهره برداري بصورت مشاعي شراکت مي دهند .
در کتاب ترمينولوژي‌ حقوق تأليف آقاي دکتر محمد جعفر لنگرودي به يک حکم تمييزي با شماره ‌2032 مورخ 13/11/1325 صادره از شعبه هشتم ديوان عالي کشور در مورد شناسايي‌ اينگونه حقوق اشاره شده است . مع‌هذا ، در طول سالهاي اخير ، محاکم مجال بيشتري در رسيدگي و اظهار نظر نسبت به پرونده‌هايي که موضوع آنها حقوق مغارسه بوده است پيدا کرده‌اند . براي مثال شعبه 43 ديوانعالي کشور در راي شماره 87/43/58 مورخ 11/4/87 خود هرچند آراء دادگاه هاي بدوي و تجديدنظر استان فارس را در خصوص تاييد و اثبات حقوق غارسي نقض نموده ، ليکن حقوق غارسي را شبيه حقوق مقرر در ماده 31 آيين‌نامه قانون ثبت دانسته و آن را قابل تقويم به وجه نقد ، مطابق نظر کارشناس رسمي دادگستري مي داند و درواقع به نوعي توصيه نموده که با مدعيان حقوق غارسي مصالحه شود و به همين دليل ضمن نقض آراء قبلي ، پرونده را جهت رسيدگي مجدد به شعبه صادر کننده حکم ارجاع و شعبه بدوي نيز مطابق نظر ديوان ضمن ارجاع موضوع به کارشناس رسمي ذيصلاح و تقويم ارزش روز درختان غرس شده بر روي ملک ياد شده ، اقدام به اصدار راي به نفع غارسين نموده است .
يا شعبه هيجدهم ديوان عالي کشور نيز در پرونده کلاسه 18-25-5417 ضمن نقض رأي دادگاه بدوي مبني بر نفي حق زارعانه ، به موجب حکم شماره ‌71-236-18 چنين اظهار نظر کرده است : ” اعتراض بر رأي تجديدنظر خواسته مآلا وارد به نظر مي‌رسد ؛ زيرا اولاً در اکثر مناطق ايران به خصوص در استانهاي مازندران و گيلان حق تصرّفات يا دستارام يا کارافه در مقابل مالکيت عرصه به رسميت شناخته شده‌ و قابل مطالبه و نقل و انتقال است.”
همچنين در قسمتي از حکم شماره 32-31-9 شعبه نهم ديوان عالي کشور موضوع‌ پرونده کلاسه 19-5727-17-5727 که در مقام قبول اعتراضات وکيل تجديدنظر خواه و نقض رأي دادگاه بدوي صادر شده است مي‌خوانيم : ” اعيانيهاي احداثي ناشي از حق زارعانه و کارافه است که متعلّق به آنان است … ” که نشان گر قبول قراردادهاي مغارسه در سيستم قضائي کشور مي باشد.
در ادامه بايد گفت که نگارنده آراء زيادي در خصوص به رسيمت شناخته شدن و اثبات حقوق غارسي ، در شعبات بدوي و تجديدنظر دادگستري در اختيار دارد که در اين مقال ، صرفاً يک نمونه از آن به خواسته اثبات مالکيت غارسي که داراي نکات آموزنده بسياري مي باشد ، ذکر مي گردد :
” نمونه پرونده “
به موجب محتويات پرونده مطروحه آقايان : 1- غلامعلي …. 2- کاظم …. 3- علي اکبر …. 4- نصراله …. 5- يداله …. 6- رضا …. 7- محمد …. 8- مملکت …. 9- کبري …. 10- سيمين …. 11- علي محمد …. 12- آمنه …. 13- محمد علي …. 14- حسن …. با وکالت آقاي اسماعيل … دادخواستي عليه نهاد س.ا.ف.ح.ا به خواسته اثبات حقوق غارسانه در ملک به پلاک ثبتي 165 و فروعات آن از يک الي 8 بخش 4 شيراز تقديم دادگاه انقلاب اسلامي ويژه اصل 49 فارس نموده و بعد از طي تشريفات قانوني نهايتاً در تاريخ 27/10/84 در وقت فوق العاده جلسه دادگاه تشکيل و اظهارات و دفاعيات اصحاب دعوي استماع مي شود نهايتاً دادگاه در تاريخ ياد شده ختم رسيدگي را اعلام و به شرح ذيل اقدام به اصدار راي مي نمايد :
” راي دادگاه بدوي “
در خصوص دادخواست خواهانها …. با وکالت …. به طرفيت …. به خواسته اثبات حقوق غارسانه در ملک به پلاک ثبتي 165 و فرعي هاي يک الي 8 از پلاک اصلي بخش 4 شيراز باتوجه به مفاد دادخواست تقديمي و نيز قراردادهايي که بين بنياد مستضعفان و خواهانهاي رديف اول و پنجم منعقد گرديده و اينکه در زمان تنظيم قرارداد پلاک مذکور تحت سرپرستي بنياد بوده است و همچنين پرداخت مال الاجاره زمين مذکور به بنياد مستضعفان و همچنين س.ا.ف.ح.ا که تصاوير فيشهاي پرداختي پيوست پرونده مي باشد و اقدام به غرس درختهاي مختلف در پلاک مذکور که درختان مذکور همگي درختان ميوه مي باشند که اين مطلب توسط خوانده نيز تاييد گرديده است که پلاکهاي مذکور الان به صورت باغ و درختان ميوه مي باشند و نيز ثبت حقوق غارسانه خواهانهاي رديف اول تا پنجم توسط اداره ثبت اسناد و املاک شيراز که تصاوير آراء هيئت حل اختلاف موضوع مادتين 147 و 148 قانون ثبت پيوست پرونده مي باشد و در تصرف داشتن پلاکهاي مذکور توسط خواهانها از سال 1358 تاکنون و همچنين تاييد حقوق غارسانه نامبردگان توسط بعضي از افراد معتمد روحاني که گواهي آنها پيوست پرونده مي باشد که همگي بيانگر اين است خواهانهاي رديف اول تا پنجم داراي حقوق غارسانه در پلاکهاي مذکور بوده لذا دادگاه دعواي خواهانهاي رديف اول تا پنجم را محرز دانسته و حقوق غارسانه نامبردگان را در پلاک هاي مذکور استقرار يافته دانسته و به استناد ماده 198 قانون آئين دادرسي مدني و ماده 35 قانون مدني ، حکم به اثبات و استقرار حقوق غارسانه خواهانهاي رديف يکم الي پنجم را صادر و اعلام مي نمايد و اما در خصوص خواهانهاي رديف ششم الي چهاردهم باتوجه به اينکه اولاً در قرارداد اوليه بين بنياد مستضعفان و خواهانها ، اسم هيچيک از خواهانهاي

پایان نامه
Previous Entries تحقیق رایگان با موضوع ثبت املاک Next Entries تحقیق رایگان با موضوع حل اختلاف، مصالح مرسله، استان فارس، استان تهران