تحقیق رایگان با موضوع استان خوزستان، اجرت المثل، استان مازندران، باغ سعادت آباد

دانلود پایان نامه ارشد

مغارسه در ميان مردم خواندم که : ” يکي از سنتهاي پسنديده در ميان مردم شهر فين ( شهر فين در شمال‌غربي و در فاصله ?? کيلومتري شهر بندرعباس قرار دارد . اين شهر با دارا بودن فضاي وسيعي از نخلستان هاي متراکم و خيابان‌هاي عمومي عاري از بدنه ساختماني ، به عنوان يکي از نمونه‌هاي نادر و واقعي باغ شهري در سطح کشور مي‌باشد. اغلب اماکن شهر در ميان نخلستان‌ها احداث شده به‌طوري‌که خيابان‌ها و دسترسي‌هاي شهر به مثابه شبکه‌هاي ارتباطي يک پارک بزرگ مورد استفاده اهالي شهر قرار دارد) ، سنت غارسي مالکي است که بموجب ‏آن ، بعضي از مالکان ، يک يا چند حلقه بند نخل و يا قطعه‏اي از زمين متعلق به خود را با حفظ مالکيت اعياني به ديگري واگذار مي‏نمايند تا آنرا آباد سازد . اين معامله در مورد حلقه‏بندها و يا زميني صورت مي‏گيرد که نخل‏هاي پيشين پير و فرسوده شده و در شرف نابودي است و يا اصولاً نخلي و درختي نداشته و يا در اثر مرور زمان ‏افتاده‏اند و جاي آنها خالي است . معمول‏ترين وظيفه‏اي که غارس‏ در مقابل مالک‏ بعهده مي‏گيرد اين است که بقدر ظرفيت زمين ، درخت و يا مرکبات در آن بکارد و پرورش دهد . تمام هزينه‏ها مربوط به غرس درختان جديد به عهدهء غارس است. تنها در موردي که غارس آب مورد نياز براي آبياري درختان جديد ندارد مالک آب ، ‏مقرري ملک مذکور را در اختيار وي مي‏گذارد . همينکه درختان جديد بارور شدند ، درآمد حاصل بالمناصفه بين مالک و غارس تقسيم مي‏شود . سنت غارس مالکي براي ‏افراد فاقد خانه و مال شخصي ، ايجاد مالکيت مي‏نمايد و بسيارند کساني که از اين ‏راه براي هميشه از خانه‏بدوشي و بي‏سروساماني نجات يافته‏اند و از زندگي بهره و لذت بيشتر برده‏اند.”117
از جمله باغات مشهور و مهم کشور که مبتني بر مغارسه عرفي بوده و به همت غارسين به ثمر رسيده اند عبارتند هستند از : باغ هشت بهشت و باغ سعادت آباد قزوين ، باغهاي مشهور به چهار باغ اصفهان ( که اسامي آنها به قرار زير مي باشد : باغ هشت بهشت ، باغ تخت ، باغ کاج ، باغ بابا امير،‌ باغ توپخانه ، باغ نسترن، باغ بلبل ، باغ فتح آباد، باغ گلدسته ، باغ کاووس خانه و باغ پهلوان ) ، باغ عباس آباد کاشان ، باغ تاج آباد نطنز ، باغهاي صفوي ، خلوت و چهلستون بهشهر ، باغهاي دلگشا ، گلشن ، نظر ( باغ نظر پيش از کريمخان ساخته شده و در مرکز شهر در محلة درب شازده و نزديک بازار وکيل جاي دارد و چون پايگاه فرمانرواي شهر بوده آن را باغ حکومتي نيز مي‎ناميدند کريمخان در زمان خود در اين باغ گلکاري و خيابان کشي نو کرد و چند ساختمان به آن افزود از همين رو او را بنيان کننده باغ مي‎دانند . اين باغ در زمان قاجاريان يکي از بهترين باغهاي شيراز بوده است . ) ، جهان نما ، هفت تن ، عفيف آباد ، نارنجستان ، ارم ، منشي باشي ، سالاري ، ايلخاني و خليلي در شيراز ، باغ گلشن طبس ، باغ نشاط لار ، باغ شاهزاده و باغ هرندي کرمان ، باغ سردار محتشم رشت ، باغ هاي معين ، ميرزا عباس بمي ، عبدالرحيم خان و دولت آباد در يزد ، باغهاي گلستان ، لاله‎زار و فرح‎آباد در شهر تهران .118
در هر صورت آنچه مسلم است ، عرف و عادت منشاء حقوق و قوانين بوده و آنچه‏ قانون‏گذاران در قالب قانون مدون ارائه ميکنند ، غالباً برمبناي عرف و عادت استوار گرديده و مورد عمل افراد جامعه است ، درخصوص قرارداد مغارسه نيز مطابق تحقيقات به عمل آمده کاملاً مسلم است که در تمام نقاط کشور وجود داشته و عملاً از سوي مردم به رسميت شناخته شده و مرسوم و متداول مي باشد ليکن در هر نقطه داراي شرايط و آثار متفاوتي مي باشد ، حتي در برخي از نقاط کشور ، اين نوع از قرارداد داراي اسامي متفاوتي مي باشد ، به طور مثال در استان مازندران ، نوعي تاسيس حقوقي مشابه بنام ” کارافه ” وجود دارد که آنرا ” تبرتراشي ” يا ” دستارمي ” نيز گويند و آن عبارت است از اينکه شخصي ، اقدام به قطع و ريشه‏کن کردن جنگل و درختان نموده و زمين را جهت زراعت و باغباني آماده نمايد بديهي است که اين حق صرفاً در زمين‏هايي که مالکيت آن متعلق به ديگري‏ است ايجاد ميشود و اگر زمين مال خود شخص باشد ديگر حق تبرتراشي يا کارافه بطور مجزا مصداق ندارد و مستهلک در حق مالکيت است . همچنين صاحب حق کارافه ، مي تواند حق خود را بديگري انتقال داده و اين حق مانند ساير حقوق مالي پس از مرگ صاحبش قهراً بورثه منتقل مي گردد و البته مالک‏ زمين نيز مستحق گرفتن بهره مالکانه خود مي باشد .119
در استان خوزستان به عملي نظير زارع مازندراني ، ” تعبه ” يا ” تعلب ” بمعني زحمت‏کش‏ مي گويند ، بنابراين در هر نقطه و محلي زارعين و باغبانان اصطلاحي بزبان محلي در خصوص حقوق متعلقه خود داشته و دارند و عملاً اين حقوق به لحاظ خصوصيات و ساير ويژگيهاي حقوقي ، نظير يکديگرند چنانکه در استان خوزستان ، در همين عمل تعلب ، بين مالک و زارعين براي احداث باغات‏ چنين مقرر است که ، زارع متعهد ميشود باغ موجود يا زميني را تبديل به نخلستان‏ نموده و باصطلاح محل ” آمار ” نمايد و در صورت انجام تعهد ، زارع مالک ربع از اصل باغ و زمين و نصف از ثمر ميشود بقيه تعلق بمالک خواهد داشت . عمل غارسين در استان خوزستان در باغات ، دو نوع است نوع اول بشرح بالاست و نوع دوم ، باغباني موقت است‏ که در آن ، غارس با دريافت حق معيني در مدت معلوم ، اقدام بکار مي نمايد . مشاهده مي فرماييد عمل تعاب در استان خوزستان نيز شبيه حق کارافه در استان مازندران است ، بدين‏ ترتيب که غارس مازندراني ، درختهاي جنگلي را قطع و ريشه آنرا از بن درآورده و با خشکانيدن‏ درختهاي جنگلي ، آنرا تبديل به باغ مثمر مي نمايد و زارع خوزستان ، زمين شوره‏زار را با کندن انهار متعدد و اتصال آن به رودخانه و قطع درختهاي کهنه و غرس نهالان‏ تازه و از بين بردن علف و گياهان هرزه ، آمار و بارور مي سازد و نتيجتاً هر دو صاحب‏ حقوق غارسي مي شوند . 120
در شهرستان آباده استان فارس ، اصطلاح جديدي وجود دارد به نام ” جابوم ” بدين ترتيب که زارع ، در ازاي عملي که براي مالک براي آباداني زمين انجام مي دهد ، از طرف مالک خانه مسکوني در اختيار وي قرار مي گيرد تا در آن سکونت و زندگي نمايد يا در آذربايجان به اينگونه حقوق ” حق جور ” گفته مي شود و در اصفهان به آن ” حق‌کارکرد ” مي گويند به هر حال در اغلب نقاط ايران غارس متصرف زمين ، به حكم عرف و عادت ، از بعضي از حقوق تصرفي بهره مند است و اين حقوق ميان مردم به رسميت شناخته شده و حتي مورد نقل وانتقال نيز قرار مي گيرد . اين حقوق عموماً به نامهاي حق غارسي ، حق ريشه ، حق زارعان ، حق سرقفلي باغ ، حق نسق ، دسترنج رعيتي ، حق اولويت ، حق آباداني ، حق بنه ، حق آب وگل ، حق تصرف ، حق كسب و پيشه زراعي ، دستدارمي ( ماده 74 قانون مالياتهاي مستقيم مصوّب سال 1366) و …. ناميده مي شود .121
در پايان اين گفتار ، به جا و شايسته ديدم قوانيني که سومريها ، هزاران سال قبل از اسلام در کشور ما داشته‏اند ، را بيان کنم که نشان ميدهد قوم مذکور در آن‏ عهد ، از مزاياي تمدني عالي برخوردار بوده‏اند به نحوي که داراي دادگاه و دادگستري و قاضي بوده و از علوم طب ، جراحي ، مهندسي‏ ، هنر معماري ، امور لشکري و تدوين کتب و تنظيم اسناد بهره‏اي کافي و وافي داشته‏اند . براي نمونه ماده اي از مواد قانون مذکور را از 282 ماده‏اي که در لوحه مکشوفه بدست آمده و قانون مذکور بنام قانون ” حمورابي ” که تحت الحمايه و در جوار سومريها در بابل بسر ميبرده و از راه طغيان بر آنها فائق‏ آمده معروف شده ذيلاً ذکر مي‏کنيم :
” ماده 60- مستأجر ملک بائر که بتواند درختکاري‏ کند ، سال‏هاي اول چيزي بمالک نمي دهد ، در سال پنج ، به دو قسمت‏ تقسيم ، نصف آن متعلق به مالک خواهد بود . “

گفتار دوم – وضعيت حقوقي عقد مغارسه در قوانين موضوعه

ماده 504 قانون مدني ، براي اولين بار بحث تجويز غرس شجار در ملک غير را در قوانين موضوعه کشور بدين نحو مطرح نموده است : ” هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا يا غرس بوده موجر نمي تواند مستاجر را به خراب كردن يا كندن آن اجباركند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا يا درخت در تصرف مستاجر باقي بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمين را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا يا درخت را خواهد داشت . “
‌سپس قانونگذار در ماده يک قانون مربوط به اصلاحات اراضي و ماده يک ‌آيين‌نامه اجرايي قانون ابطال اسناد و فروش رقبات ، آب و اراضي موقوفه ، اقدام به بيان علمي و عملي از مغارسه پرداخت : ” بيشه يا قلمستان زميني است كه در آن درختان غير مثمر به وسيله اشخاص غرس شده و تعداد درخت در هر هكتار آن از هزار اصله تجاوز ‌نمايد . و باغ ميوه زميني است كه در آن درختان ميوه يا مو به وسيله اشخاص غرس و يا پيوند شده باشد و تعداد درخت ميوه يا مو در هر هكتار آن از‌يكصد اصله كمتر نباشد و در مورد درختان خرما و زيتون تعداد در هر هكتار از پنجاه اصله كمتر نباشد ” و سپس به موجب مواد گوناگوني از جمله ‌ماده 7 ‌قانون راجع به الحاق 8 ماده به آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب كميسيون خاص مشترك مجلسين ، عقد مغارسه را صحيح دانسته و از آن حمايت نموده و مقرر مي دارد ” زارعين مي‌توانند با اطلاع سازمان اصلاحات ارضي در املاك مشمول بند (‌الف) از ماده يكم قانون مواد الحاقي به قانون اصلاحات ارضي‌مبادرت به غرس اشجار و حفر چاه و ايجاد قنوات نمايند. ” در ادامه در خصوص مقررات قانون اصلاحات ارضي راجع به حقوق غارسين به طور مفصل ، توضيحات ارائه خواهد گرديد .
همچنين ماده 34 آئين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم‌الاجراء و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرائي نيز عملاً اجراي تعهد ناشي از قرارداد مغارسه را به رسميت شناخته و به اختلافات ناشي از آن رسيدگي مي نمايد . اين ماده چنين مقرر ميدارد که : ” در موردي كه اجرائيه براي انجام تعهدي از قبيل تعمير بنا، قنات، يا تكميل ساختمان يا بناي جديد يا غرس اشجار و امثال آن، صادرشده و متعهد پس از ابلاغ اجرائيه اقدام به انجام آن ننمايد، اداره ثبت متعهد را الزام به انجام تعهد يا پرداخت هزينه‌هاي لازم براي انجام آن مي‌نمايد، اگر متعهد اقدام نكند متعهدله مي‌تواند با اطلاع اداره ثبت به هزينه خود تعهد مزبور را انجام دهد و اگر كيفيت انجام تعهد يا تعيين ميزان هزينه آن محتاج به نظر كارشناس باشد، اداره ثبت يك نفر كارشناس رسمي براي تعيين كيفيت انجام تعهد يا هزينه آن تعيين خواهدكرد، و حق‌الزحمه كارشناس به ميزان مناسبي جزء ساير هزينه‌ها از متعهدله توسط اجراي ثبت دريافت مي‌گردد و متعهدله حق دارد كليه هزينه‌ها را از متعهد توسط اجراي ثبت مطالبه و دريافت نمايد. “
اما بايد گفت که مهمترين قانون وضع شده در خصوص مغارسه ، قانوني متروکه بوده که در تاريخ 25 شهريور 1318 در چهار ماده به تصويب مجلس رسيد . ماده اول‏ آن مقرر داشته بود که وزارت دادگستري براي تعيين سهم مالک و زارع نسبت به محصول‏ زمين‏هاي زراعتي اعم از محصول صيفي و شتوي و درختي آئين‏نامه‏اي براساس عوامل‏ پنجگانه و رعايت کيفيت آب و هوا تنظيم و پس از تصويب هيئت وزيران بموقع اجراء گذارد و در ماده سوم درباره باغداري مقرر داشته بود که ” باغهائي که زارعين‏ در املاک اربابي داشته و يا مي خواهند دارا شوند آئين‏نامه‏اي تنظيم گردد ” و در ماده چهارم که اشاره به قراردادهاي خصوصي بين مالک و عامل کرده‏ مي‏گويد : ” قراردادهاي خصوصي راجع به تقسيم محصول باغ ، اگر مدت‏ داشته باشد تابع مقرر خواهد بود و اگر بدون مدت تنظيم شده باشد ، تعيين‏ مدت آن مطابق آئين‏نامهء هيئت وزيران خواهد بود. مواد قانوني لازم در فصل قبل بيان گرديد ، ولي اجمالاً بايد گفت اين قانون ، قراردادهاي خصوصي در اين رابطه ، که همان عقد مغارسه است ، را معتبر دانسته و مورد توجه‏ قرار داده است .122
قانون ديگري که لازم است درخصوص آن توضيح داده شود و اهميت بسزايي

پایان نامه
Previous Entries تحقیق رایگان با موضوع عقد اجاره، عقد جعاله، استان خراسان، استان خوزستان Next Entries تحقیق رایگان با موضوع ثبت املاک