تحقیق با موضوع عقد اجاره

دانلود پایان نامه ارشد

از ناحيه يکي از طرفين عقد معين کرده، حق حبس است که براي طرف مقابل پيش بيني شده است.123 برخي مواقع قانونگذار حق فسخ را مقرر کرده است و124 بعضا اين حق منوط به تغذر اجبار متعهد گرديده است در اين قسمت ما به بررسي ضمانت اجراهايي که در مورد تخلف در تعهدات اصلي در برخي از عقود بوسيله قانونگذار پيش بيني شده مي پردازيم با توجه به اينکه مطلب اصلي، رسيدن به اين مطلب است که آيا مي توان با در نظر گرفتن ضمانت اجراي مقرر در قانون در صورت تخلف در انجام تعهدات حق فسخ قرارداد را در صورت نقض تعهد اصلي براي طرف مقابل شناسايي کنيم. از اين رو با در نظر گرفتن موضوع فوق به بررسي ضمانت اجراهاي پيش بيني شده در مورد تخلف در تعهد اصلي توسط، قانون مي پردازيم:
1-حق حبس
هر گاه طرفين معامله درباره موعد مبادله دو عوض توافق خاصي به عمل نياورده باشند ظاهر اين است که خواسته اند که دو عوض مقارن هم مبادله گردند. براي مثال در عقد بيع که خريدار و فروشنده موعد خاصي براي تسليم ثمن و تسليم مبيع تعيين نمي کنند بر اين است که مبيع و ثمن در يک زمان معاوضه گردند، اين توافق ضمني حاصل از معني معاوضه در ديدگاه عرف است و عدالت معاوضي نيز ايجاب مي کند که دو تعهد متقابل در يک زمان اجرا شوند و تبعيضي در ميان نباشد.125
همبستگي ميان دو عوض در عقود معوض منجر به اين امر مي شود که هر يک از طرفين اجراي تعهد خود را منوط به تسليم عوض قراردادي (اجراي تعهد طرف ديگر) سازد. اين اختيار در اصطلاح حق حبس ناميده مي شود که ماده 377 قانون مدني به آن اشاره دارد. به موجب اين ماده : “هر يک از بايع و مشتري حق دارد از تسليم مبيع يا ثمن خودداري کنند تا طرف ديگر حاظر به تسليم شود …” در پيدايش حق حبس ،تفاوتي بين اينکه مورد معامله معين يا کلي باشد نيست بنابراين هر گاه مبيع يک تن گندم کلي باشد فروشنده حق دارد از تسليم فردي از افراد کلي مذکور امتناع کند تا اينکه ثمن را دريافت کند و خريدار نيز متقابل حق حبس خواهد داشت زيرا ملاک حق حبس رابطه معاوضه بين دو مورد عقد معوض و تساوي آنها از حيث زمان تأديه و تسليم است و در اين ضابطه تفاوتي ميان کلي و عين معين نيست.126
شرط وجود حق حبس نيز همچنانکه از ماده377 ق.م بر مي آيد اين است که تسليم مبيع يا تأديه ثمن هيچ يک موجل نباشد. بنابراين اگر در حين بيع طرفين توافق کنند ثمن دو ماه بعد پرداخت شود در اين صورت حق حبس نبوده و بايع بايد مبيع را تسليم کند.
سوالي که در مورد حق حبس مطرح شده اين است که آيا حق حبس جزو قواعد عمومي است يا اينکه امري استثنايي بوده و منوط به تصريح قانونگذار مي باشد؟ برخي از نويسندگان حقوقي به خلاف قاعده بوده حق حبس معتقدند.127 ولي برخي از حقوقدانان128 و نيز برخي از فقها129 وجود حق حبس در عقد معوض را جزو قواعد عمومي حاکم بر عقود معوض دانسته اند.
حق حبس علاوه بر ماده 387 ق.م در موارد ديگري نيز مورد تصريح قرار گرفته است. در ماده 1085 قانون مدني نيز براي زوجه حق حبس پيش بيني شده است به موجب اين ماده : ” زن مي توان تا مهريه به او تسليم نشده از ايفاي وظايفي که در مقابل شوهر دارد امتناع کند مشروط بر اينکه مهر او حال باشد و اين امتناع مسقط حق نفقه نخواهد بود.”
همچنين در ماده 371 قانون تجارت براي حق العمل کار در مقابل آمر ،حق حبس پيش بيني شده است. ماده 371 قانون تجارت مقرر ميدارد: “حق العمل کار در مقابل آمر براي وصول مطالبات خود از او نسبت به اموالي که موضوع معامله بوده و يا نسبت به قيمتي که اخذ کرده ،حق حبس خواهد داشت.” با در نظر گرفتن مواد فوق به نظر مي رسد که بتوان گفت که حق حبس مقتضاي معاوضه است و بنابراين نبايد مختص به عقد بيع تلقي شود بلکه بايستي آن را شامل همه عقود دانست که در آنها تعهد هر يک از طرفين در مقابل تعهد طرف ديگر قرار دارد. مثلا در عقدي معوض مثل بيع که بر طبق يک سنت ديرين در فقه ،قواعد قابل اجرا در ساير عقود هم در آن آورده مي شود تعهد فروشنده به تسليم مبيع در مقابل تعهد خريدار به تسليم ثمن قرار گرفته است از اين رو هر يک از آنها به استناد حق حبس مي تواند اجراي تعهد خود را معلق به اجراي تعهد طرف ديگر کند و اين حق ناشي از پيوند و همبستگي دو عوض است.
از اين رو در هر عقدي که اين پيوند و همبستگي ميان دو عوض موجود باشد حق حبس نيز وجود خواهد داشت.
مفاد حق حبس هم معلق کردن اجراي تعهدات متقابل بر يکديگر است يعني به استناد اين حق اجراي تعهد از طرف يکي از طرفين معلق به اجراي تعهد طرف ديگر مي شود.
2-خيار تأخير ثمن
مستند خيار تأخير ثمن ماده 402 قانون مدني است. به موجب اين ماده : “هر گاه مبيع عين خارجي و يا در حکم آن بوده و براي تأديه ثمن يا تسليم مبيع بين متبايعين اجلي معين نشده باشد اگر سه روز از تاريخ بيع بگذرد و در اين مدت نه بايع مبيع را تسليم مشتري نمايد و نه مشتري تمام ثمن را به بايع بدهد بايع مختار در فسخ معامله مي شود”130
مطابق ماده فوق براي تحقق خيار تأخير ثمن بايد شرايط زير موجود باشند:
اول) مبيع عين معين و يا در حکم آن باشد:
قلمرو خيار تأخير ثمن گسترده نبوده و فقط شامل آن دسته از عقود بيعي مي شود که موضوع آن عين معين باشد مثل اينکه فروشنده اتومبيل ، ماشين معيني را که در بنگاه دارد مورد معامله قرار دهد يا اينکه شخصي خانه مسکوني خود را بفروشد. علاوه بر مورد مذکور در جايي نيز که مبيع عين معين نبوده ولي در حکم آن مي باشد باز هم خيار تأخير ثمن وجود خواهد داشت. اما مراد از مبيع در حکم معين مبيعي است که مقدار معين از شي متساوي الاجزاء موجود در خارج را تشکيل مي دهد مثل اينکه دو تن برنج از ده تن برنج موجود در انبار يک تاجر فروخته شود. به اين مبيع در اصطلاح ،کلي در معين نيز مي گويند. بنابراين خيار تأخير ثمن شامل بيعي که مبيع ان عين معين يا کلي در معين بوده مي باشد و شامل بيعي که مبيع آن کلي في الذمه باشد نمي شود.
دوم) بيع بايد نقد باشد:
منظور از نقد بودن بيع اين است که براي تأديه ثمن ،موعدي معين نگرديده باشد. بنابراين اگر در عقد بيع براي تأديه ثمن ،موعدي معين گرديده باشد اين امر مانع از پيدايش خيار تأخيرثمن خواهد بود چرا که خيار تآخيرثمن مختص بيعي است که ثمن آن نقد باشد و هر گاه بيع ما بيع نقد نباشد خيار تأخير ثمن وجود نخواهد داشت.
در صورتي که در عقد بيع براي تسليم بعض از مبيع و تأديه بعض از ثمن اجل معين شود و نسبت به بقيه عقد ساکت باشد و يا قيد نمايند که بلافاصله تسليم شود و يا نقدا پرداخت گردد خيار تأخير ثمن موجود نمي شود زيرا اين امر تبعيض در بيع است و موجب ضرر مشتري مي شود. دليل اين امر اطلاق ماده 402 قانون مدني است که موجل بودن مبيع يا ثمن را مانع از پيدايش خيار تأخير ثمن دانسته است.131
سوم) انقضاء سه روز از عقد و عدم تسليم تمام مبيع
حق فسخ بايع در صورتي ساقط مي گردد که ظرف سه روز از عقد تمام مبيع را تسليم مشتري نمايد بنابراين هرگاه بايع قسمتي از مبيع را تسليم کرده باشد و قسمتي را هنوز تسليم نکرده باشد حق فسخ بايع ساقط نخواهد گرديد. اين امر از مفهوم ماده 406 قانون مدني که بيان مي کند :” هر گاه بايع در ظرف سه روز از تاريخ بيع تمام مبيع را تسليم مشتري کند … ديگر براي بايع اختيار فسخ نخواهد بود.” استنباط مي گردد. زيرا اگر با تسليم بعض مبيع ، حق فسخ نسبت به آن بعض ساقط و نسبت به بعض ديگر باقي بماند فسخ مزبور موجب ضرر مشتري مي شود و قانونگذار براي جلوگيري از ضرر مشتري تبعيض را نپذيرفته است.
چهارم) انقضاء سه روز از عقد و عدم تأديه تمام ثمن:
پيدايش حق فسخ براي بايع منوط به عدم پرداخت ثمن ظرف مدت سه روز از تاريخ انعقاد بيع است.132 هر گاه قسمتي از ثمن در اين سه روز پرداخت گردد حق فسخ بايع ساقط نخواهد شد اين امر صراحتا در ماده 407 قانون مدني آمده است به موجب اين ماده “تسليم بعض ثمن يا دادن آن به کسي که حق قبض ندارد خيار بايع را ساقط نمي کنند.”
پس از تحقق شرايط فوق خيار تأخيرثمن(حق فسخ) براي فروشنده ايجاد خواهد شد. اين خيار نتيجه نقض تعهد اصلي (تخلف در تعهد) خريدار مبني بر پرداخت ثمن مال مورد معامله است که بر اساس آن قانونگذار حق فسخ قرارداد بيع را با تحقق شرايط مذکور براي فروشنده به رسميت شناخته است. ولي همچنان که گفته شد اين اختيار قلمرواش گسترده نبوده بلکه فقط شامل بيع معين يا کلي در معين مي شود از طرف ديگر در دو مورد مذکور هم در صورتي خيار محقق مي شود که شرايط مذکور در فوق محقق باشند مثل اينکه براي تأديه ثمن يا تسليم مبيع موعدي معين نگردد در حالي که امروزه با انبوهي از قراردادهاي بيع مواجه مي باشيم که حداقل براي ايفاء يکي از دو عوض موعدي معين مي گردد به نظر مي رسد که حوزه اختيار پيش بيني شده در ماده 402 قانون مدني را نمي توان به بسياري از قراردادهاي بيع امروزي تعميم داد و بايد آن را محدود تفسير کرد.
3-خيار تفليس
خيار تفليس در قانون مدني در شمار خيارات آورده نشده ولي قانونگذار در ماده 380 قانون مدني و در قسمت تسليم مبيع چنين مقرر مي دارد: “در صورتي مشتري مفلس شود و عين مبيع نزد او موجود باشد بايع حق استرداد آن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد مي تواند از تسليم آن امتناع کند.” در اين ماده قانونگذار صراحتا نامي از خيار فسخ نبرده ولي آنچه مسلم است اينکه پس گرفتن کالايي که فروخته شده و به تصرف خريدار که مالک جديد آن کالا مي باشد داده شده است جز با فسخ قرارداد ممکن نمي باشد. از اين رو بايد امنتاع از تسليم را به معني معاف شدن از تسليم دانست نه ايجاد حق حبس ساده براي فروشنده، بنابراين اگر به طور مثال شخصي اتومبيل خود را به ديگري بفروشد و خريدار پس از اين معامله طبق ماده مذکورمفلس شود در حالي که ثمن را به بايع نپرداخته بايع مي تواند در صورت موجود بودن عين معين، بيع را فسخ کرده و اتومبيل را پس بگيرد و هر گاه بايع اتومبيل را تسليم نکرده باشد تعهد او به تسليم ساقط مي گردد. مفهوم خيار تفليس در فقه اماميه نيز به همين صورت بوده و نويسندگان قانون مدني در تدوين ماده 380 قانون مدني از فقه الهام گرفته اند.133
بدون ترديد شرط امکان استرداد مبيع اين است که فروشنده ثمن را طلبکار بوده و در نتيجه کمبود دارايي مفلس نتواند به آن دست پيدا کند. اين احتمال نيز وجود دارد که قانونگذار استرداد مبيع را در مقام استيفاي طلب بايع و به عنوان وفاي به عهد، اجازه داده باشد نه فسخ عقد134 ولي اين احتمال ضعيف است چرا که فروشنده پس از تمليک و تسليم مال هيچ حقي عيني نسبت به مال ندارد تا ممتاز از ساير طلبکاران گردد وانگهي امکان دارد بهاي مبيع بيش از طلب او باشد و بتواند زيادتر را از حق خود بگيرد پس بايد ظاهر قانون مدني در باب فسخ عقد و ستاندن مبيع را تأييد کرد.135
سؤالي که در مورد خيار تفليس مطرح شده اين است که آيا اين خيار مختص عقد بيع است يا جزو قواعد عمومي معاملات معوض بوده و از اين رو در ساير عقود معوض نيز جاري است؟ در اين خصوص بايد بگويم که هر چند خيار تفليس در مقررات مربوط به بيع آمده است ولي با توجه به ملاک ماده 380 قانون مدني و عموميت ماده 456 قانون مدني که تمام انواع خيارات را در جميع معاملات لازم جاري ميداند جز خيار مجلس و حيوان و تأخير ثمن که مختص بيع است مي توان گفت که خيار تفليس از خيارات مشترک بوده بنابراين در ساير عقود معوض مثل عقد اجاره ، صلح معوض و مانند اينها جاري خواهد شد.136
سوالي ديگري که در خصوص خيار تفليس مطرح شده اين است که آيا با حذف عنوان تفليس در قواعد کنوني و جدايي دو عنوان اعسار و ورشکستگي باز هم موردي براي اجراي ماده 380 قانون مدني وجود دارد يا نه؟ در اين خصوص بايد گفت خيار تفليس در ماده 533 قانون تجارت نيز مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است به موجب اين ماده :” هرگاه کسي مال التجاره اي به تاجر ورشکسته فروخته وليکن هنوز آن جنس نه به خود تاجر ورشکسته تسليم شده و نه به کس ديگري که به حساب او بياورد آنکس مي تواند به اندازه اي که وجه آن را نگرفته از تسليم مال التجاره امتناع کند.”
بديهي است که با توجه به سابقه فقهي خيار

پایان نامه
Previous Entries تحقیق با موضوع نقض قرارداد، ضمن عقد Next Entries تحقیق با موضوع عقد اجاره، اصل لزوم قراردادها، صحت معامله