تحقیق با موضوع عقد اجاره، اصل لزوم قراردادها، صحت معامله

دانلود پایان نامه ارشد

تفليس منظور از عبارت “مي تواند از تسليم مال التجاره امتناع کند” ايجاد حق حبس نبوده بلکه به مشتري حق فسخ معامله را مي دهد زيرا تاجر ورشکسته از ادعاي ديون خود متوقف شده است و قانونگذار نيز براي فروشنده اين امتياز را قائل شده که بتواند معامله را فسخ کرده و خود را از جراي قرارداد رها سازد.137
ولي با توجه به ماده 534 قانون تجارت که بر اساس آن مدير تصفيه مي تواند با اجاره عضو ناظر ، تسليم مال الاتجاره را تقاضا نمايد و بايد قيمتي را که بين فروشنده و تاجر ورشکسته مقرر شده است بپردازد. همچنين با توجه به ماده 535 قانون تجارت به نظر مي رسد در موردي که مال التجاره اي به تاجر ورشکسته فروخته شده باشد بايع بدون موافقت مدير تصفيه نمي تواند قرارداد را فسخ کند و در واقع مي توان گفت: خيار تفليس که حق فسخ يکجانبه براي صاحب خيار ايجاد مي کند در مواد مذکور براي بايع نيست. در مورد اموالي که در اجاره تاجر ورشکسته است نيز نه نظر مي رسد که با توجه به ماده 512 قانون تجارت خيار تفليس براي موجر وجود نداشته باشد ليکن در مواردي که نص خاصي راجع به آن در قانون تجارت وجود نداشته باشد خيار تفليس طبق ماده 380 قانون مدني جاري خواهد شد و نمي توان گفت که با وضع قانون تجارت خيار تفليس در مورد تاجر ورشکسته موردي پيدا نخواهد کرد.138
فلسفه و مبناي اصلي اين خيار ،رفع ضرر متوجه به طرف مقابل معامله کننده با شخص مفلس بوده که اين مبنا امروزه نيز هم در معاملات با تاجر ورشکسته و هم در معاملات با شخص معسر وجود دارد بنابراين بايد گفت که ماده 380 قانون مدني در هر دو بحث اعسار و ورشکستگي در روزگار کنوني قابل جريان است از طرف ديگر نيز اين خيار بنا به تصريح اکثر فقها و نويسندگان حقوقي جز خيارات عام بوده و در جميع قراردادهاي معوض که مقتضي آن موجود باشد قابل تحقق خواهد بود.139
4-خيار تعذر تسليم
اين خيار نيز در قانون مدني به صورت مستقل مورد تصريح قانونگذار قرار نگرفته است ولي در فقه اماميه تحت همين عنوان به طور مستقل در زمره خيارات آورده شده است.140 مراد از خيار تعذر تسليم اين است که هرگاه در حين عقد قدرت بر تسليم مورد معامله موجود باشد ولي بعد از عقد حوادثي واقع شوند که موجب عجز و ناتواني متعهد از تسليم مورد معامله گردد در اين صورت طرف معامله خواهد توانست به استناد اين تعذر تسليم ، عقد را فسخ کند.141
مي دانيم که قدرت بر تسليم مورد معامله يکي از شرايط صحت معامله است و هر گاه اين شرط در حين عقد نباشد عقد باطل خواهد بود. ولي چنانچه ناتواني در تسليم مورد معامله بعد از عقد عارض گردد خواه علت آن ناتواني مالي متعهد باشد يا طبيعت موضوع ،طرف ديگر مي تواند به استناد خيار مذکور، عقد را فسخ کند. اين خيار لازمه عدالت معاوضي است چرا که وقتي يکي از طرفين خود ناتوان از انجام تعهد است نمي توان اجراي تعهد طرف ديگر را نيز مطالبه کند زيرا در عقد معوض يکي از دو طرف حق ندارد عوض بگيرد و در عين حال معوض را ندهد و آن دو را نزد خود جمع کند. در قانون مدني مواد گوناگون و پراکنده اي وجود دارد که نشان مي دهد ناتواني تسليم ،نه تنها يکي از موانع ايجاد التزام است ،اگر پس از عقد نيز عارض شود التزام به عقد را از بين مي برد و ايجاد خيار فسخ مي کند مفاد بخش نخست ماده 380 قانون مدني که اگر در زمره قواعد عمومي پذيرفته شود مبناي روشني براي خيار تعذر است. مواد 239 و 240 قانون مدني نيز دو مصداق ديگر از ايجاد خيار فسخ در برابر تعذر تسليم است. همچنين است ماده 476 و 488 و 534 قانون مدني.142
اين خيار ويژه قراردادهاي تمليکي که در آنها تسليم عين معين مطرح است نمي باشد بلکه در قراردادهاي عهدي هم مي تواند مصداق داشته باشد بنابراين تعذر اجراي تعهد در قراردادهاي عهدي هم موجب خيار است. هر گاه تعذر تسليم يا اجراي تعهد ، اصلي باشد نه طاري به اين معني که در زمان عقد يا قرارداد وجود داشته باشد بايد بين تعذر اجراي شرط و تعذر اجراي تعهد اصلي که مقتضاي عقد است تفاوت گذاشت چرا که در اولي مشروط له حق فسخ دارد ( م240 ق.م) ليکن در مورد تعذر اجراي تعهد اصلي مانند تسليم مبيع قرارداد باطل است زيرا قدرت بر تسليم شرط صحت عقد است.143
نکته مهم در خصوص خيار تعذر شرط اين که ، هرچند اين خيار صريحا توسط قانونگذار مورد اشاره قرار نگرفته است ولي با توجه به برخي مواد قانون مدني بويژه ماده 240 آن قانون و نيز سابقه فقهي خيار مورد بحث بايد گفت که اين خيار يکي از قواعد عمومي قراردادها نسبت به انحلال است.144
خيار تعذر تسليم گرچه در اصطلاح ويژه تسليم عين معين يا عقد بيع مي باشدو ملاک آن در هر جا که وفاي به عقد ممنتع شود خواه در عقد بيع باشد يا ساير قراردادهاي معوض خواه تعذر مربوط به تسليم عين باشد يا دادن عين کلي و انجام کار، وجود دارد و بايد مفاد آن رعايت شود.145
5-انفساخ عقد در صورت تلف مبيع قبل از قبض
يکي از تعهدات اصلي بايع در مقابل خريدار تسليم مبيع به او مي باشد اگر تسليم مبيع بواسطه حادثه خارجي متعذر گردد تکليف امر را ماده 387 قانون مدني مشخص خواهد کرد. به موجب اين ماده :”اگر مبيع قبل از تسليم بدون تقصير و اهمال از طرف بايع تلف شود بيع منفسخ و ثمن بايد به مشتري مسترد گردد…” اين ماده يکي از موادي است که تکليف عقد را در فرضي که بواسطه حادثه خارجي، اجراي تعهد اصلي در آن متعذر مي گردد را مشخص کرده است. تلف مبيع در صورتي سبب انفساخ عقد مي شود که اين شرايط موجود باشد.146
الف-بيع به هنگام تلف عين معين باشد. بنابراين تلف مال کلي موجب انفساخ نمي باشد.
ب-پيش از تسليم تلف شود. بنابراين تلف پس از عقد به دليل انتقال ضمان معاوضي بواسطه تسليم به خريدار ، موجب انفساخ نيست.
پ-تلف در اثر حادثه خارجي باشد، نه اهمال و تقصير بايع.147
سؤالي در اين قسمت مطرح شده که: چنانچه در صورتي که تلف مستند به فعل بايع نباشد ولي بايع نيز تقصير کرده باشد مثل اينکه در تسليم مبيع تأخير کند و بعدا بوسيله حادثه قهري مبيع تلف شود مشمول ماده 387 قانون مدني خواهد بود يا نه؟ در اين خصوص بايد گفت که وضعيت حقوقي فروشنده در اين فرض دو چهره دارد:
اول)بر مبناي ضمان معاوضي مسؤل پرداخت ثمن به دليل انفساخ بيع است.
دوم)بر پايه تقصير و تبديل وضع اماني او به غاصب مسئول پرداخت مثل يا قيمت مبيع تلف شده است.
بنابراين خريدار مي تواند يکي از دو مبنا را براي جبران خسارت خود برگزيند زيرا هيچ مانعي ندارد که براي استيفاي حقي دو شيوه مناسب در اختيار صاحب آن قرار گيرد چنانکه در خيار عيب نيز خريدار مي تواند با فسخ بيع ثمن را مطالبه کند يا از فروشنده ارش بگيرد.
سوال ديگري در اين قسمت مطرح شده و آن اين است که: در صورتي که بايع مبيع را به عمد يا در اثر تقصير تلف کند يا سبب تلف آن شود خريدار مي تواند به استناد خيار تعذر تسليم عقد را فسخ کند يا اينکه فقط حق مطالبه مثل يا قيمت را دارد.
در پاسخ به اين سوال بايد گفت که اکثر فقها معتقدند که خريدار يا مي تواند عقد را فسخ کند و ثمن را بگيرد يا آن را باقي گذارد و از فروشنده بدل مبيع را بخواهد يعني اگر فقها معتقدند که خيار تعذر تسليم در مورد تلف مبيع توسط بايع قابل استناد به وسيله خريدار است.148
بنظر مي رسد اگر خيار تعذر تسليم را به عنوان يک قاعده عمومي در نظر گرفت در اينجا بايستي خريدار اين حق را داشته باشد که به اين خيار استناد کند چرا که مبناي خيار متعذر شدن تسليم است. که در فرض بالا اين مبنا وجود دارد. البته ممکن است به اين استدلال ايراد شود که در اين صورت براي اينکه طرفين موجبات فسخ قرارداد را فراهم آورند از اجراي تعهدات خود امتناع مي کنند و از اين طريق قراردادي را که با ديگران بسته اند در معرض زوال قرار دهند و اين امر با اصل لزوم قراردادها در تعارض است ولي در جواب بايد گفت وقتي که بايع مبيع را تلف مي کند با پذيرش خيار تعذر تسليم ،خريدار دو گزينه براي جبران ضرر پيش رو خواهد داشت يا مي تواند الزام بايع را به دادن مثل يا قيمت بخواهد با اينکه به استناد خيار تعذر تسليم قرارداد خود را فسخ کند بنابراين چون سرنوشت زوال عقد يا عدم آن دست طرفي است که عهد شکني نکرده ،پس مي توان گفت که استناد به خيار تعذر تسليم نخواهد توانست به عنوان يک وسيله براي فسخ قرارداد مورد استفاده طرف متخلف قرار گيرد. به طوري که بتواند با عدم اجراي تعهد خود ،موجبات تعذر تسليم را فراهم آورد تا طرف ديگر، عقد را به استناد خيار فسخ کند بلکه امر انتخاب بين خيار تعذر تسليم با الزام او به دادن مثل يا قيمت يا خريدار مي باشد.
برخي نويسندگان حقوقي دادن حق فسخ به خريدار را با مبناي توافق طرفين و عدالت معاوضي سازگار دانسنه اند،149 به موجب اين نظر در هر قرارداد به طور ضمني اين شرط وجود دارد که طرفين بايد با حسن نيت در اجراي تعهد خود بکوشند. در عقد بيع نيز فروشنده وظيفه دارد که مبيع را مانند اميني دلسوز نگهداري کند تا به خريدار تسليم شود مفاد اين شرط ضمني را هر کس مي تواند در وجدان خود احساس کند هر چند که در متن قرارداد نيامده باشد.پس هر گاه فروشنده مفاد شرط را رعايت نکند و مبيع را به عمد از بين ببرد يا تقصيري مرتکب شود که سبب تلف آن شود خريدار حق دارد به عنوان تخلف از شرط عقد را فسخ کند.
مشابه همين حکم قانونگذار در مورد تلف مبيع قبل از قبض که بر اساس آن تعذر اجراي تعهد اصلي از طرف بايع بواسطه حادثه خارجي موجب انفساخ عقد دانسته شده است در مورد اجاره و مزارعه نيز پيش بيني شده است.(مواد 483 و 527 قانون مدني)
6-امتناع موجر از تحويل عين مستاجره
مورد ديگري که در آن قانونگذار در قبال عدم انجام تعهد اصلي در عقود معين به طور مشخص تعيين تکليف کرده عقد اجاره مي باشد. در اين عقد يکي از تعهدات اصلي موجر تسليم عين مستأجره به مستأجر مي باشد.150 دليل اين امر آن است که براي اينکه مستأجر بتواند در منافعي که به او تمليک شده تصرف کند بايد عين مستأجره را در اختيار داشته باشد و به همين دليل است که قانونگذار در ماده 476 قانون مدني بيان مي کند: “موجر بايد عين مستأجره را تسليم مستأجر کند …” حال چنانچه پس از عقد اجاره ،موجر به تعهد اصلي خود در باب تسليم عين مستأجره اقدام نکند قسمت دوم ماده مذکور بيان مي کند :” … و در صورت امنتاع، موجر اجبار مي شود و در صورت تعذر اجبار مستأجر حق فسخ دارد”
طبق ماده فوق ،اولين راه در صورت امتناع موجر از تسليم مورد اجاره ، اجبار او به تسليم است ولي چنانچه از اين طريق امکان تسليم مورد اجاره فراهم نشود گزينه دوم اعطاي حق فسخ به مستأجر است تا از اين طريق عدالت معاوضي رعايت گردد چرا که در اين عقد تعهد مستأجر به پرداخت اجاره بها در مقابل تعهد موجر به تسليم عين مستأجره قرار دارد و در صورتي که اجراي اين تعهد متعذر باشد لازمه همبستگي و پيوند دو عوض اين است که طرف مقابل نيز از اجراي تعهد خود امتناع کند و اين امر با شناخته شدن حق فسخ توسط قانونگذار مورد حمايت قرار گرفته است.
در مورد تعهد مستأجر به تسليم اجاره بها بايد بگوييم که هر گاه قبل از تحويل عين مستأجره ، مستأجر از پرداختن اجاره بها امتناع ورزد موجر نيز در اين مرحله حق دارد معامله به مثل کرده و مورد اجاره را تحوبل ندهد ولي چنانچه امتناع مستأجر پس از تسليم عين مستأجره باشد موجر بايد اجبار او را به پرداخت اجاره بها درخواست کند. در اين خصوص لازم به ذکر است که در مورد اجاره املاک (محل) کسب و پيشه و تجارت که تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مي باشند تخلف از پرداخت اجاره بها که از تعهدات اصلي مستأجر محسوب مي گردد موجب مي شود که موجر حق فسخ عقد اجاره را نيز داشته باشد.
مبنايي که قانونگذار در ماده 476 قانون مدني مورد قبول قرار داده ، مطابق با مبناي مورد پذيرش در ماده 239 قانون مدني در مورد شرط فعل است در اين ماده آمده است:
“هر گاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد که ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت”
ملاحظه مي شود که در مورد شرط فعل که

پایان نامه
Previous Entries تحقیق با موضوع عقد اجاره Next Entries تحقیق با موضوع ضمن عقد، عقد اجاره، شرط ضمن عقد