تحقیق با موضوع ضمن عقد، عقد اجاره، شرط ضمن عقد

دانلود پایان نامه ارشد

از تعهدات فرعي در قرارداد مي باشد قانونگذار ابتدا اجبار متعهد را مقرر مي دارد و در صورتي که اجبار متعذر باشد و تعهد هم قابل اجرا به وسيله ديگري نباشد حق فسخ را براي مشروط له پيش بيني مي کند و همين ضمانت اجرا را در مورد نقض تعهد اصلي در عقد اجاره نيز مقرر مي کند. يعني ابتدا اجبار متعهد مورد نظر است که اگر نتيجه نداد با توجه به اينکه تعهد موجر قابل اجرا بوسيله ديگري نيست به اين دليل در صورت تعذر اجبار حق فسخ به مستأجر داده مي شود. اين ديدگاه قانونگذار قابل انتقاد به نظر مي رسد و برخي مواقع به نتايج نامعقولي نيز مي انجامد. مي دانيم که شروط ضمن عقد نسبت به تعهد اصلي حاصل از آن جنبه فرعي و تبعي دارند و هدف اصلي طرفين قرارداد معوض اجراي تعهات اصلي است به عبارت ديگر مطلوب اصلي طرفين در يک عقد معوض ،رسيدن هر يک از آنها به عوض قراردادي است و شروط ضمن عقد تابع اين تعهدات اصلي مي باشند. اقتضاي رابطه بين تعهدات اساسي و تعهدات فرعي که اولي اصل است و ديگر فرع مي باشد،اين است که ضمانت اجراي تخلف از تعهد اصلي به مراتب از ضمانت اجراي پيش بيني شده براي تعهد فرعي شديدتر باشد نه اينکه هر دو به طور مساوي در نظر گرفته شوند. يکي از ملاک هايي که اهميت تعهد اصلي را نسبت به تعهد فرعي نشان مي دهد آثار ناشي از نقص اين تعهدات مي باشد در حالي که بنظر مي رسد ،قانونگذار ما در اين زمينه تناسب را رعايت ننموده و ضمانت اجراي مناسب با نقض تعهد اصلي را مورد تصريح قرار نداده است. براي مثال در عقد اجاره ويلايي به مبلغ يکصد مليون تومان بر مستأجر که خوش نويس معروفي است نوشتن يک بيت شعر به خط نستعليق شرط مي کند و اين فرض در صورتي که مستآجر از انجام شرط امتناع کند از نظر ضمانت اجرا هيچ فرقي با موردي که وي از پرداخت اجاره بها امتناع مي کند وجود ندارد در حالي که پرداخت اجاره بها تعهد اصلي مستآجر و يکي از دو عوض قراردادي است و انجام شرط يک امر فرعي و تبعي است و اين نوع نگرش يکسان به تعهدات فرعي و اصلي حداقل در روزگار کنوني معقول به نظر نمي رسد.
7-خودداري عامل از زراعت
يکي ديگر از مواردي که قانونگذار ضمانت اجراي مشخصي را در صورت امتناع از انجام تعهد اصلي در يک عقد معين پيش بيني نموده است عقد مزارع مي باشد و اين عقد در ماده 518 قانون مدني بدين صورت تعريف شده است:
” مزارعه عقدي است که به موجب آن احد طرفين زميني را براي مدت معين به طرف ديگري مي دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسيم نمايد.”
يه موجب اين ماده عامل بايد در زميني که مزراع به او تسليم مي نمايد زراعت کند و زراعت توسط عامل تعهد اصلي او در مقابل مزارع است.151 در صورتي که عامل به اين تعهد عمل نکند تکليف امر چه خواهد بود؟ پاسخ به سوال را ماده 534 قانون مدني بيان مي کند :
“هر گاه عامل در اثناء يا در ابتداي عمل آن را ترک کند و کسي نباشد که عمل را بجاي او انجام دهد حاکم به تقاضاي مزارع عامل را اجبار ميکند و يا عمل را به خرج عامل ادامه دهد و در صورت عدم امکان اجبار ،مزارع حق فسخ دارد..”
بنابراين هر گاه عامل به تعهد اصلي خود طبق قرارداد عمل نکند ابتدا به انجام تعهد خود مجبور مي شود و در صورت عدم امکان اجبار ،اگر اجراي آن توسط شخص ديگري ممکن باشد در اين صورت عمل توسط ديگري انجام و هزينه آن از عامل اخذ مي شود و اگر چانچه هيچ يک از اين دو گزينه اجبار متعهد و انجام عمل توسط ديگري ممکن نباشد نوبت به فسخ قرارداد مي رسد و مزارع مي تواند با فسخ قرارداد در مقابل عهدشکني عامل خود را از تعهد قراردادي رها سازد. ملاحظه مي شود که مبناي مورد قبول قانونگذار در اين ماده همان مبناي مورد پذيرش در مورد شرط فعل است هر چند که تعهد مورد نقض در عقد مزارع ،تعهد اصلي است. سوالي که در اين قسمت مطرح شده اين است که هرگاه مزارع از انجام تعهد اصلي خود که تسليم زمين مورد مزارع است امتناع نمايد تکليف چيست؟
در اين خصوص قانون مدني ساکت است ولي برخي از نويسندگان حقوق مدني معتقدند که هرگاه مزارع از تسليم زمين امتناع نمايد عامل مي تواند اجبار او را از دادگاه بخواهد و در صورتي که اجبار او ممکن نباشد عامل مي تواند عقد را فسخ نمايد.152
بعضي از فقها در اين مورد تصريح کرده اند که عامل حق فسخ مزارعه را دارد هر چند که اجبار مزارع به تسليم زمين ممکن باشد
گفتار سوم: ضمانت اجراي تخلف در تعهدات فرعي (عقود معاوضي)
در اين قسمت به بررسي ضمانت اجراهاي مقرر در قانون مدني مورد تخلف در شروط ضمن عقد مي پردازيم.
1-تخلف در شرط صفت
به موجب ماده 235 قانون مدني “هر گاه شرطي که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود که آن صفت موجود نيست کسي که شرط به نفع او شده است خيار فسخ خواهد داشت.” ملاحظه مي شود که ضمانت اجراي تخلف از شرط صفت ايجاد حق فسخ براي طرفي است که شرط به نفع او بوده و آن صفت در قرارداد محقق نشده است. ترديدي نيست که وقتي در قرارداد صفتي شرط مي شود اين شرط از انگيزه هاي موثر در تراضي بوده و در جلب رضايت طرفين به معامله موثر بوده است. ولي اين تأثير به نحوي نبوده که شرط از ارکان عقد قرار گيرد. از اين رو است که فقدان آن به اصل تراضي صدمه نمي زند و عقد را باطل نمي کند153. ولي بيگمان بايستي گفت که مورد معامله به شکل موجود هم مورد رضاي طرفين بويژه طرفي که شرط به نفع او شده ،نبوده است.
در نتيجه براي حفظ عقد از يک طرف و جبران ضرر وارده به مشرط له از طرف ديگر ،زيان ديده به موجب قانون حق فسخ پيدا مي کند. ضمانت اجراي مقرر در ماده 235 قانون مدني در جايي اجرا مي شود که وضف مشروط در قرارداد جنبه فرعي داشته اما چنانچه وصف مورد شرط جنبه اساسي داشته و علت غايي و موضوع اصلي تراضي باشد مثل اينکه فروش کوزه گلي از عهد باستان مقصود باشد در اين صورت طرفين قرارداد بهاي گزاف را در برابر وصف باستاني آن مي پردازند و عتيقه بودن وصف اساسي است که صورت عرفي مبيع را مي سازد. چنين وصفي در تراضي قيد آن محسوب مي شود و فقدان آن نيز سبب بطلان آن عقد خواهد شود نه ايجاد حق فسخ.154 از اين رو بايد بپذيريم که ماده 235 قانون مدني ناظر به مورد غالب است که وصف مورد شرط اساسي نبوده و جنبه فرعي دارد.155
همچنانکه در توضيح شرط صفت بيان شد اين شرط در قرارداد مي تواند از دو جنبه مورد توجه طرفين قرار گيرد. در جنبه اول مراد از شرط صفت وجود وصفي در مبيع مي باشد که فقدان چنين وصفي فقط حق فسخ ايجاد مي کند. علاوه بر ماده 235 قانون مدني ،ماده 355 آن قانون هم ناظر به اين جنبه است. به موجب اين ماده :”اگر ملکي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده و بعدا معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بيشتر است بايع مي تواند آن را فسخ کند مگر اينکه در هر دو صورت طرفين به محاسبه زيادي يا نقيصه تراضي نمايند.”
در اين فرض عيني خارجي مدنظر بوده مثل يک باغ که نظر به موقعيت جغرافيايي و تنوع درختان ميوه موجود در آن ،مورد معامله قرار گرفته و مقدار آن هم به عنوان شرط در قرارداد آمده است. بديهي است که مقدار در اين معامله وصف عرفي است که فقدان آن فقط حق فسخ ايجاد خواهد کرد ولي گاهي قيد مقدار علاوه بر جنبه وصفي ،مشخص کننده ميزان تعهد مديون و معيار تعيين عوض مقابل نيز مي باشد در اين جنبه دوم قيد مقدار هم به عنوان موضوع معامله است و هم وصفي است که مورد نظر طرفين بوده است.156 به طور مثال خريدار برنج تارم با فروشنده در قيمت ده هزار ريال بر يک کيلو باهم توافق مي کنند و بر اين اساس خريدار يک تن برنج خريداري مي نمايد در اين مورد قيد يک تن هم عنوان موضوع معامله را دارد و هم وصفي که خريدار به آن توجه داشته تا همه مورد نياز خود را يکجا خريداري نمايد. در اين فرض ثمن به مقدار مورد معامله توضيح شده است بنابراين هرگاه در فرض فوق نهصد کيلو برنج به خريدار تسليم شده باشد طبق ماده 384 قانون مدني اقدام خواهد شد ،به موجب اين ماده:
“هر گاه در حال معامله مبيع از حيث مقدار معين بوده و در وقت تسليم کمتر از آن مقدار در آيد مشتري حق دارد که بيع را فسخ کند يا قيمت موجود را با تأديه حصه اي از ثمن به نسبت موجود قبول نمايد و اگر مبيع زياده از مقدار معين باشد زياده مال بايع است.”
طبق اين ماده در صورت کم آمدن مبيع خريدار مي تواند از جهت جنبه وصفي معامله را فسخ کند و اينکه اگر قرارداد را فسخ نکرد به تناسب مقداري که از مبيع کم آمده است با توجه به جنبه مقداري شرط صفت از ميزان ثمن کم کند.157
2-تخلف در شرط نتيجه
هر گاه در ضمن عقد شرطي به صورت نتيجه قرار داده شود چنانچه حصول اين نتيجه نياز به سبب خاصي نداشته باشد مثل اينکه در قرارداد اجاره منزل ،موجر شرط کند که اسب مستأجر متعلق به او باشد در اين صورت به محض تحقق عقد ،شرط نيز محقق مي شود.158 حال اگر بعد از عقد مشخص شود که شرط محقق نشده است مثل اينکه معلوم گردد اسب مورد شرط مرده بوده ،در اين صورت مشروط له حق فسخ قرارداد را خواهد داشت159. به موجب ماده 240 قانون مدني :
“اگر بعد از عقد انجام شرط ممنتع شود يا معلوم شود که در حين عقد ممتنع بوده است کسي که شرط به نفع او شده است اختيار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اينکه امنتاع مستند به فعل مشروط له باشد.” اين ماده اگرچه در مقررات مربوط به شرط فعل آورده شده ،ولي از باب وحدت ملاک در اين مورد نيز جاري مي باشد.
3-تخلف در شرط فعل
در صورتي که شرط ضمن عقد شرط فعل باشد يعني انجام يا عدم انجام کاري بر يکي از طرفين عقد يا بر شخص ثالثي شرط گردد و از اين شرط تخلف شود در مورد ضمانت اجراي تخلف از اين شرط دو نظر بين فقهاي اماميه مشهور است که به ترتيب بيان مي گردند.
الف-هرگاه مشروط عليه از انجام شرط فعل امتناع کند در اين صورت مشروط له مخير است بين اينکه اجبار مشروط عليه به وفاي به شرط را مطالبه کند يا اينکه به استناد امتناع وي عقد را فسخ کند. در اين نظر عقيده بر اين است که فقدان شرط موجب ورود ضرر به مشروط له مي گردد و جيران اين ضرر به دو شيوه ممکن مي باشد و شيخ طوسي (ره) در کتاب مبسوط در اين خصوص مي نويسد160: در صورتي که شخصي بنده اي را خريداري کند با اين شرط که خريدار بنده را بعد از خريد آزاد کند شرط و عقد صحيح مي باشند. زيرا مشمول اين روايت حضرت رسول (ص) مي باشد که مومنان پايبند به شروط مي باشند بنابراين چنانچه مشتري بعد از عقد ،بنده را آزاد کند به شرط عمل کرده است ولي اگر عمل به شرط نکند دو قول در اين صورت وجود دارد که اولي اين است که مشروط عليه به اجراي شرط اجبار مي شود چرا که آزادي بنده بوسيله شرط مورد استحقاق واقع شده است و دوم اينکه مشتري به آزاد ساختن بنده اجبار نمي شود ولکن بايع خيار فسخ پيدا مي کند که قول دوم قوي تر است. همچنين علامه حلي (ره)161 در تذکره الفقها در اين خصوص مي نويسد که در صورتي که مشروط عليه از انجام شرط فعل امتناع کند در اين صورت بيع باطل نمي شود ولي مشروط له مخير مي شود بين اينکه عقد را بواسطه تخلف از شرط فسخ کند يا اينکه مشروط عليه را به انجام آنچه بر عهده گرفته است اجبار کند. ظاهر کلام شهيد اول در دروس نيز اين نظر را تأييد مي کند.162
ب-مطابق نظريه دوم در صورت تخلف مشروط عليه از انجام شرط در ابتدا بايد او را به اجراي شرط اجبار کرد و هرگاه اجبار او به اجراي شرط ممکن باشد از اين طريق جبران ضرر بعمل مي آيد و نوبت به فسخ عقد نمي رسد ولي چنانچه اجبار او ممکن نباشد ،براي جلوگيري از ورود ضرر مشروط له حق فسخ عقد را پيدا مي کند اين عقيده ،قول مشهور بين فقهاي اماميه مي باشد.163
با ملاحظه مواد 237 الي 239 قانون مدني “در مورد شرط فعل مشخص مي شود که عقيده اخير مورد پذيرش قانون مدني قرار گرفته است بنابراين با در نظر گرفتن مواد فوق حقوق مشروط له در مورد تخلف در انجام شرط فعل را به ترتيب مورد بررسي قرار مي دهيم.
اول: امکان اجبار مشروط عليه
مطابق ماده 237 قانون مدني :”هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتا يا نفيا ،کسي که ملتزم به انجام شرط شده است بايد آن را بجا بياورد و در صورت تخلف طرف معامله مي تواند

پایان نامه
Previous Entries تحقیق با موضوع عقد اجاره، اصل لزوم قراردادها، صحت معامله Next Entries تحقیق با موضوع ضمن عقد، نقض قرارداد، اصل لزوم قراردادها